Vertrag ist Vertrag?

Droht Schadensersatz, wenn die sieben Hochhäuser der Urbanen Mitte Gleisdreieck nicht wie geplant gebaut werden?

Die Befürworter der sieben Hochhäuser in der Mitte des Gleisdreiecks berufen sich auf den städtebaulichen Vertrag von 2005. Aus diesem Vertrag leiten sie ein Baurecht ab für 119.000 m² Geschossfläche. Sollte diese nicht realisiert werden, drohen Schadensersatzforderung gegen das Land Berlin und den Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg, heißt es. Ist das tatsächlich so und wie hoch könnte ein solche Schadensersatzforderung sein ? – darüber zerbrechen sich manche den Kopf.

2005 wurde der städtebauliche Rahmenvertrag Gleisdreieck abgeschlossen zwischen dem Land Berlin, dem Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg und der VIVICO, die damals noch bundeseigen war und die die Flächen von der deutschen Bahn zur Verwertung übertragen bekommen hatte.

Der Vertrag sah im Gegenzug für ökologische Ausgleichsflächen, auf denen dann der Park entstand, die Ausweisung von fünf Bauflächen vor. Drei davon sind inzwischen bebaut: Flottwell und Dennewitzstraße, Yorckdreieck und Möckernkiez. Die vierte Baufläche, den sogenannten Schwechtenpark, hat das Land Berlin erworben für die Erweiterung des Technikmuseum auf dem ehemaligen Anhalter Güterbahnhof, heute Ostpark genannt. Die fünfte Fläche liegt in der Mitte des Gleisdreiecks zwischen den beiden Parkhälften, die sogenannte Urbane Mitte. Noch ist es eine Brachfläche mit Zwischennutzungen wie BRLW und B-Part. Doch an den Plänen für sieben Hochhäuser wird seit 2014 gearbeitet.

Für die Urbane Mitte sah der städtebauliche Rahmenvertrag von 2005 eine Fläche vor von 4,3 ha und eine bauliche Dichte mit einer GFZ von 3,5 vor. Die Nettobaufläche wurde damals auf 3,4 ha geschätzt und auf Basis der Nettobaufläche sollte die Geschossfläche ermittelt werden. So ergab sich die Zahl von 119.000 m² Bruttogeschossfläche, etwa ein Fünftel Potsdamer Platz.

Nun hat sich jedoch die tatsächliche Nettobaufläche als wesentlich kleiner herausgestellt als ursprünglich geschätzt. Statt bei 3,4 ha liegt sie etwa bei 2,4 ha. Der Grund sind die S-Bahnen S1 und S2, die im Tunnel das Grundstück unterfahren und nicht überbaut werden können, die zukünftige S21, die das Grundstück in Nord-Süd-Richtung und in Höhenlage durchqueren wird und die Rettungszufahrten und Rettungsplätze für den vorhandenen Fernbahntunnel. Dazu kommt die Erschließung des 500 m langen aber nur sehr schmalen Grundstücks selbst, die aufgrund der ungünstigen Form des Grundstücks natürlich relativ viel Platz benötigt. In ihrer Antwort auf eine Anfrage der Abgeordneten Gaby Gottwald in der vergangenen Legislaturperiode bestätigt die Senatsverwaltung, dass das Nettobauland „erheblich geringer“ ist als ursprünglich geschätzt, will aber dennoch an der Bruttogeschossfläche von 119.000 m² festhalten. Wörtlich heißt es in der Antwort der Senatsverwaltung:

Im weiteren Verlauf des Verfahrens stellte sich heraus, dass die pauschale Annahme eines Nettobaulands von 34.000 m² nicht den tatsächlichen Umständen im Plangebiet entsprach.
Die Flächen, die als Grundstücksfläche einfließen können, sind erheblich geringer als 34.000 m². In die Berechnung der GFZ können solche Flächen nicht einbezogen werden, die der Erschließung dienen oder für Bahnzwecke gewidmet und damit der Bebauung entzogen sind. Ausgehend von einem Nettobauland von 34.000 m² wurde deshalb die Geschossfläche berechnet, die bei einer GFZ von 3,5 umsetzbar ist. Dies sind 119.000 m² Geschossfläche nach BauNVO.

Durch diese Haltung ergeben sich de facto wesentlich höhere GFZ-Zahlen als im städtebaulichen Vertrag ursprünglich vorgesehen. Im südlichen Baufeld der Urbane Mitte soll die GFZ nun bei 5,1 liegen, im nördlichen Baufeld soll sie bei 4,4 liegen – anstatt bei 3,5.

Der Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg, wie die Senatsverwaltung Vertragspartner im Städtebaulichen Vertrag von 2005, müsste sich die Haltung der Senatsverwaltung hier nicht zu eigen machen. Stattdessen könnte der Bezirk auf Einhaltung des städtebaulichen Vertrags pochen und nicht mehr genehmigen als eine GFZ von 3,5. Das ergäbe eine wesentlich geringere Bebauung, nämlich rund 80.000 m² anstelle von 119.000 m². Sollte es zu einem Streit über Schadenersatz kommen wegen mangelnder wirtschaftlicher Verwertbarkeit, können nicht die 119.000 m² angesetzt werden – zumindest, wenn man den Vertrag von 2005 ernst nimmt. Notwendig wäre zuvor eine Neuplanung mit den tatsächlichen im Vertrag vorgesehenem niedrigerem Bauvolumen mit einer GFZ von 3,5. Erst wenn diese nicht zustande käme, könnte die im Vertrag vorgesehene Entschädigungsregelung greifen.

Nur gefällte Bäume sind gute Bäume

Es gibt einen weiteren Punkt, an dem die Vertragspartner immer wieder gegen den städtebaulichen Vertrag verstoßen haben. In §7 sieht der Vertrag vor, dass Ausgleich für Eingriffe in Natur und Landschaft geleistet wird – ein wichtiger Punkt, denn das Gleisdreieck war einmal berühmt für die Vegetation und Fauna, die sich dort in Jahrzehnten entwickelt hatte und die befand sich auch auf zukünftigen Bauflächen. In Punkt 7.3 des Vertrag heißt es:

Vivico wird für ihre zukünftigen Baufelder die Kosten für die Bestandsermittlung und Bewertung des Eingriffs durch einen Sachverständigen tragen. Die Auswahl des Sachverständigen erfolgt durch Berlin im Einvernehmen mit Vivico. Der Untersuchungsrahmen sowie das Untersuchungs- und Bewertungsverfahren werden von Berlin und Vivico mit dem Sachverständigen abgestimmt.

Auf dieser Basis sollte dann der notwendige ökologische Ausgleich berechnet werden. Dagegen haben VIVICO, ihre Rechtsnachfolger sowie Bezirk und Senat immer wieder verstoßen, bzw. das Thema wurde von keiner der Parteien tatsächlich ernst genommen.

Ein Beispiel: Im Januar 2011 wurden plötzlich die Bäume auf den späteren Baugrundstücken an der Dennewitz- und Flottwellstraße gefällt. Bürgermeister Dr. Schulz wusste von nichts, riet dazu, Frau P. bei der VIVICO anzurufen. Die antwortete lapidar, es handele sich um eine Pflegemaßnahme. Jahre später als die Bebauungspläne erst für die Flottwellpromenade und dann für die Dennewitzstraße ausgelegt wurden, wurde klar, warum Frau P. damals gelogen hatte und warum die Bäume zu diesem Zeitpunkt gefällt wurden. Denn ein paar Tage nach den Baumfällungen wurde der Gutachter für das Baumgutachten auf die Fläche geschickt. Die vielen Baumstümpfe der frisch abgesägten Bäume waren nicht zu übersehen, wurden jedoch im Gutachten mit keinen Wort erwähnt.

Bei der Auslegung der Bebauungspläne gab es dann kritische Stellungnahme zum Baumgutachten. In einer Stellungnahme zum Bebauungsplan Flottwellpromenade B-Plan VI-140h VE hieß es:

Das Baumgutachten wurde Ende Januar/Anfang Februar 2011 erstellt. Wenige Tage vor der Erstellung des Gutachtens wurden auf dem Grundstück zahlreiche Bäume gefällt. Diese Arbeiten wurden von der Grundstückseigentümerin damals auf Nachfrage als normale Pflegearbeiten bezeichnet. Der Gutachter muss die noch frischen Baumstümpfe gesehen haben. Dass sie in dem Gutachten nicht vorkommen, ist nicht nachvollziehbar.

In der Abwägung zum B-Plan VI-140h VE, Seite 91 wurde die Stellungnahme folgendermaßen beantwortet:

Durch die Fachgutachter Gast/Leyser wurden die Bäume kartiert, die gemäß Baumschutzverordnung geschützt sind. Tote oder gefällte Bäume fallen nicht unter die Baumschutzverordnung. Die vorgefundene Situation bildet die Ausgangssituation für das Gutachten. Die Hinweise führen nicht zu Änderungen. Keine Auswirkungen auf den B-Plan.

Dass VIVICO und ihre Rechtsnachfolger so mit der Natur umgehen, war erwartbar, denn das spart ein paar Euros. Aber dass so etwas in einem seit Jahrzehnten Grün regierten Bezirk passiert, das tut schon weh. Wie kommt es zu einer solchen Missachtung des Natur- und Artenschutzes? Wie kommt es zu einer solchen Missachtung grundlegender Standards der Bürgerbeteiligung?

Die mangelnde Unvoreingenommenheit bei der Bewertung von Stellungnahmen zu Bebauungsplänen

Die Bezirksverordneten im Stadtentwicklungsausschuss sind oft überfordert mit den Unterlagen, verlassen sich auf die Verwaltung, die wiederum verlässt sich auf externe Büros, die bei vorhabenbezogenen Bebauungsplänen von Investoren engagiert werden. Es sind die gleichen externen Büros, die die Unterlagen zum Bebauungsplan erarbeiten und die dann später die kritischen Stellungnahmen an dem von ihnen erarbeiteten Bebauungsplan bewerten sollen. Auch substanzielle Kritik wird dann mit den absurdesten Argumenten weggewischt. Ein unparteiliche, unvoreingenommene Bewertung der Stellungnahmen zu Bebauungsplänen kann so nicht stattfinden. Das ist menschlich. Das wäre ungefähr so, wenn der FC Bayern München bei Auswärtsspielen immer sein eigenes Schiedsrichterteam einsetzen könnte.

Genauso läuft es bisher beim Bebauungsplan Urbane Mitte. Es ist das gleiche Büro, das den Bebauungsplan erarbeitet hat und dann die Stellungnahmen zum Bebauungsplan bewerten soll.

So wie die VIVICO an Flottwell- und Dennewitzstraße ließen die Investoren der Urbane Mitte den Gutachter erst auf das Grundstück, nachdem dieses vollständig abgeräumt und planiert worden war – ein Verstoß sowohl gegen die Regelung des §7 im städtebaulichen Vertrag als auch gegen die Standards der Bürgerbeteiligung.

Das Titelblatt des „Gutachtens“ zur artenschutzrechtlichen Untersuchung aus dem Jahr 2017 zeigt eine leergeräumte Fläche.

 

Die Abbildung aus einer Präsentation von Dr. Vogel, Vertreter der Urbanen Mitte, aus dem Jahr 2014 zeigt, wie grün die Fläche einst war.

 

Ähnlich fehlerhaft sind viele weitere Gutachten zum Bebauungsplan Urbane Mitte. Die Fehler wurden umfassend dargestellt vor einem Jahr in elf kritischen Vorträgen im Stadtentwicklungsausschuss des Bezirks. Antworten stehen bis heute aus. Es ist zu befürchten, dass die kritischen Argumente wie schon bei früheren Bebauungsplänen einfach weggewogen werden . . .

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