Wie schon im vergangenem Jahr im Verfahren gegen Matthias Bauer hat die Urbane Mitte Besitz S.à.r.l. auch das Parallelverfahren gegen die Aktionsgemeinschaft Gleisdreieck e. V. verloren und zwar in allen fünf Punkten, in denen Sie auf Unterlassung geklagt hatte. Die Klage wurde am 20.10.2026 abgewiesen. Nur ist die Sache damit leider noch nicht erledigt. Rechtsanwalt Moser, Vertreter der Urbanen Mitte, hat ja schon in der mündlichen Verhandlung am 6.10.26 angekündigt, Berufung einzulegen, ebenso wie schon zuvor im Verfahren gegen Matthias Bauer, in dem die mündliche Verhandlung nun terminiert ist und zwar am 28. Januar 2027 um 14 Uhr im Kammergericht, Sitzungssaal 340, 3. Etage, Elßholzstraße 30-33, 10781 Berlin.
Im Verfahren gegen die Aktionsgemeinschaft ging es – bis auf einen Punkt – um die gleichen Vorwürfe wie im Verfahren gegen Matthias Bauer.
Neu im Verfahren gegen die AG war, dass folgender Satz angegriffen wurde:
„. . . Der immense Spekulationsgewinn von über 2000% soll offensichtlich Vertrauensschutz genießen . . .“
Der Satz stammt aus dem Artikel vom 3. Juni 2024 mit der Überschrift: Senat zieht gescheiterten Bebauungsplan an sich“. Senator Gaebler hatte damals „Vertrauensschutz“ als Begründung angegeben, warum der Senat das Bebauungsplanverfahren Urbane Mitte Süd an sich gezogen hatte. In unserem Beitrag vermuteten wir, dass Wort „Vertrauensschutz“ sich wohl auch auf den enormen Wertzuwachs des Grundstücks bezog, der damals gefährdet schien.
Wertzuwachs = Spekulationsgewinn?
Im Januar 2014 hatte die VIVICO das Grundstück für 7,79 Mio. € an eine zur COPRO gehörende GmbH verkauft. Im Oktober 2020 wurde die Urbane Mitte Besitz GmbH dann in einem Share-Deal nach Luxemburg verkauft und gleichzeitig in Urbane Mitte Besitz S.à.r.l. umbenannt. Der Kaufpreis betrug 162 Mio. € für 100% der Anteile, also fast das 21-Fache des ursprünglichen Wertes. Im Jahresbericht für 2020 erklärte der DLE Funds (später in Periskop umbenannt) seinen Anlegern, der „market value“ des Grundstücks habe 204 Mio. € betragen zum 30. November 2020, also ca. das 26-Fache des ursprünglichen Wertes.
Der Kläger, die Urbane Mitte Besitz S.à.r.l. kritisierte nun, bei der Berechnung des Spekulationsgewinns hätten wir die Ausgaben der Investoren mit berücksichtigen müssen. Im letzten Schriftsatz vom 1.10.2026 gibt Rechtsanwalt Moser an, die Vorhabenträgerin habe bisher einen dreistelligen Millionenbetrag investiert. In der Klageschrift vom Dezember 2024 war die Rede von Investitionskosten von mehr als 70 Mio. €, dann folgte eine Aufzählung von einzelnen Positionen, deren Addition 68 Mio. € ergab, darunter zu hinterfragende Summen wie:
„. . . Planungskosten, insbesondere für den Wettbewerb von mindestens EUR 10 Millionen sowie die Kosten für Bau und Betrieb der Zwischennutzung des Grundstücks durch das BRLO Brwhouse und den Coworking Space B-Part von knapp EUR 15 Millionen . . .“
Im Jahresbericht der Urbanen Mitte Besitz S.à.r.l. für 2023 werden jedoch nur „accumulated development cost“ von 26.923.705,58 € genannt (eingereicht beim Registre de Commerce et des Sociétés in Luxemburg unter der Numéro RCS: B249233 im Juli 2024.)
Legt man die 26,9 Mio. € zugrunde, ergibt sich für 2024 immer noch ein Wertzuwachs gegenüber 2014 um das 17-fache, wenn man den Kaufpreis von 162 Mio. € zugrundelegt. Bei 204 Mio. € „market value“ wären es ca. das 22-Fache. Von daher waren die über 2000% gar nicht so falsch wie die Gegenseite es sieht.
Aus heutiger Sicht ist zu sagen, dass die Verkäufer des Share-Deals im Oktober 2020 ihren Spekulationsgewinn offenbar schon realisiert haben. Für die 89% Anteile flossen entsprechende Gelder wie aus den Bilanzen der UMB Beteiligungs GmbH und der TST Invest GmbH für das Geschäftsjahr 2020 ablesbar ist.
Für die Käufer des Share-Deals dagegen wurden die hohen Erwartung vom Herbst 2020 enttäuscht. Damals stand die zweite Auslegung des Bebauungsplan kurz bevor. Man dachte wohl, in wenigen Monaten Baurecht zu bekommen. Daraus wurde aber nichts, weil im Corona-Winter 2020/21 sich 579 Bürger mit überwiegend kritischen Stellungnahmen am Bebauungsplanverfahren beteiligten. Und im Frühjahr 2021 deckte ein Bündnis von Initiativen im Stadtentwicklungsausschuss Fehler in verschiedenen Gutachten auf, so dass es nicht wie geplant zur Beschlussfassung in der Bezirksverordnetenversammlung kommen konnte. Zwei Jahre wurden benötigt, um die Gutachten zu Regenwasser, Klima, Wind u. a. zu korrigieren. Doch dann kam im Sommer 2023 das Gutachten von Dr. Philipp Schulte, mit dem der Entschädigungspassus des städtebaulichen Vertrags in Frage gestellt wurde, weil er gegen §1 Absatz Baugesetzbuch verstößt, nach dem ein Bebauungsplan nicht auf einen Vertrag begründet werden darf. Ein zweites Gutachten von Prof. Dr. Beckmann bestätigte den Sachverhalt dann im Januar 2024.
Auf Basis dieser beiden Gutachten beschloss die Bezirksverordnetenversammlung dann im Februar 2024 die Planungen für die Urbane Mitte neu zu starten, ökologische und soziale Bedarfe berücksichtigend. Bis zu den Sommerferien 2024 sollte dazu ein öffentliche Planungswerkstatt stattfinden.
Dazu kam es allerdings nicht mehr, weil die Senatsverwaltung den Bebauungsplan an sich zog. Der angegriffene Satz im Zusammenhang:
„Als Staatsekretär hatte Herr Gaebler schon die Zahl von 150 Mio. € als Schadensersatz in Umlauf gebracht – also ungefähr die Summe, die im Share-Deal im Herbst 2020 geflossen ist, als aus der Urbane Mitte Besitz GmbH mit Sitz in Berlin die Urbane Mitte Besitz S.à.r.l. mit Sitz in Luxemburg wurde. 2014 war das Grundstück von der VIVICO noch für 7,8 Mio. € an eine zur COPRO-Gruppe gehörende GmbH verkauft worden. Der immense Spekulationsgewinn von über 2000% soll offensichtlich Vertrauensschutz genießen.. . . „
hat die damalige Situation wohl ziemlich gut getroffen. Der enorme Wertzuwachs – von knapp 7,8 Mio.€ auf 162 Mio.€, bzw. auf 204 Mio. € sollte nicht gefährdet werden. siehe https://gleisdreieck-retten.de/2024/06/04/urbane-mitte-gleisdreieck-senat-zieht-gescheiterten-bebauungsplan-an-sich/
Geld spielt auch in einem weiteren Klagepunkt eine Rolle. Angegriffen wurde der Satz aus dem Flugblatt [https://gleisdreieck-retten.de/2024/07/12/neues-flugblatt-save-gleisi-rettet-das-gleisdreieck/] von Juli 2024:
(. . . dem Grundbuchamt einen) „Verkehrswert von EUR 11,3 Mio. mitgeteilt, vermutlich um etwas Gebühren zu sparen.“
Dabei ging es um die Umbenennung im Grundbuch von Urbane Mitte Besitz GmbH in Urbane Mitte Besitz S.à.r.l. Für die Umbenennung war eine Gebühr fällig. Zur Berechnung der Gebühr fragte das Grundbuch nach dem Verkehrswert. Anstatt – als andere und durchaus ja naheliegende Möglichkeit – die 162 Mio. € anzugeben, die als Kaufpreis im Kaufvertrag genannt wurden, ließ man über einen Notar dem Grundbuchamt mitteilen, ein Gutachten habe einen Verkehrswert von 11.3 Mio. € ermittelt. Die Gebühr für die Umschreibung betrug dann etwas über 12.000 €. Bei 162 Mio. € wäre sie um ein Vielfaches höher gewesen. Rechtsanwalt Moser insistierte in der Verhandlung mehrfach, wir hätten mit der Formulierung „Gebühren sparen “ dem Vorhabenträger eine strafbare Handlung unterstellt.
Ist das tatsächlich so? Wir gehen nicht davon aus. Ein Vorschlag: Mit einer Selbstanzeige könnte die Urbane Mitte Besitz S.à.r.l. mithelfen, die Sache strafrechtlich zu klären.
Möglicherweise ist Gebühren sparen in diesem Zusammenhang ja zulässig, wenn eben auch fragwürdig. So wie es beim Share-Deal zulässig ist. Da nur 89% der Anteile veräußert wurden, wurde ja auch die Grunderwerbssteuer von 6% eingespart. Ansonsten wäre bei 162 Mio. € Kaufpreis eine Grunderwerbssteuer in Höhe von 9,72 Mio. € fällig gewesen. Alles offenbar ein übliches Vorgehen in der Immobilienbranche, das aber für Beobachter immer ein „Geschmäckle“ hat.
Die weiteren drei Punkte der Unterlassungsklage seien hier kurz zusammengefasst:
Im dem Flugblatt von Juli 2024 gibt es eine Aufzählung von Argumenten gegen das Bauvorhaben. Die Aufzählung beginnt mit
- Wir wehren uns gegen […]
Dann folgt eine Reihe von Argumenten, drei davon wurden angegriffen.
- die Missachtung des Natur- und Artenschutzes (vertragswidrige Vorgehensweise: erst Roden, dann Begutachten) […]
- mangelnde Sicherheitsvorkehrungen für den Katastrophenfall […]
- die Missachtung des Denkmalschutzes – U-Bahnhof Gleisdreieck und Postbahnhof
Zur Missachtung des Natur- und Artenschutzes
Der Gutachter für den Bestand von Flora und Fauna wurde erst aufs Gelände geschickt, nachdem zuvor im Winter 2014/2015 alles abgeräumt worden war. Das Titelblatt seines Gutachtens zeigt eine leergeräumte, planierte Fläche. Vertragswidrig war es deshalb nach unserer Einschätzung, weil im städtebaulichen Vertrag von 2005 in §7 vereinbart worden war, dass „umgehend“ eine Bestandsaufnahme erfolgen sollte. Der Kläger argumentiert dagegen, das Ringbahnviadukt sei einsturzgefährdet gewesen, deswegen habe man schnell handeln müssen. Nur – wenn das Viadukt tatsächlich einsturzgefährdet gewesen wäre – was es aus unsere Sicht nicht war, warum wurde dann die Vegetation auch auf anderen Teilen des Grundstücks entfernt?
Zu den mangelnden Sicherheitsvorkehrungen für den Katastrophenfall
Das Baugrundstück ist nur randlich an das öffentliche Straßennetz angeschlossen. Das nördliche Baufeld soll in Nord-Süd-Richtung von einer einspurigen Straße durchzogen werden, die gleichzeitig als Zufahrt zum südlichen Rettungsplatz der Fernbahn dienen soll. Laut Eisenbahnbundesamt ist dann kein „Zweirichtungsverkehr“ auf dieser Straße mehr möglich. Bei den Hochhäusern Nr. 4 und Nr. 5 soll die Straße so eingezwängt zwischen den neuen Gebäuden und dem Viadukt der U2 liegen, dass auch kein seitliches Ausweichen mehr möglich wäre. Bliebe hier ein Fahrzeug liegen, funktioniert das ganze System nicht mehr. Bei der Dichte der Bebauung mit Hochhäusern auf raumgreifenden Sockeln und mit Nähe und Überlagerung unterschiedlicher Nutzungen wie U1, U2, neuer Bahnhof der S21, auf einem schmalen durch U2 und Fernbahntunnel begrenzten Streifen, ist nicht vorstellbar, wie im Havariefall gerettet werden könnte und wo Flächen zur Rettung und Evakuierung in der später folgendem Baugenehmigung ausgewiesen werden könnten. Darum also sprechen wir von mangelnden Vorkehrungen.
Zur Missachtung des Denkmalschutzes
In der Stellungnahme des Landesdenkmalamtes zum Bauvorhaben im Jahr 2016 heißt es:
„ . . . Der Geltungsbereich des o.g. Bebauungsplans und seine unmittelbare Umgebung sind entscheidend durch den Bestand gewichtiger Verkehrs-, Technik- und Ingenieurdenkmale geprägt. Die geplanten Neubaukörper beider Bebauungsplanvarianten beeinträchtigen durch ihre extreme Verdichtung und durch ihre Höhe von bis zu 90 Metern OK die historisch gewachsene und stadtbildprägende Erfahrbarkeit der denkmalgeschützten Bauten sowohl vom nördlichen Teil als auch vom südlichen Teil des Parks am Gleisdreieck (Westpark). Die legendäre atmosphärische Strahlkraft der Ingenieurbauwerke für den umgebenden Stadtraum geht somit verloren . . .”
In der Abwägung durch das Bezirksamt im Jahr 2017 wird die Stellungnahme der Denkmalschützer folgendermaßen weggewogen:
„. . . . Der Bahnhof Gleisdreieck zeigt nach Westen seine Rückseite, denn hier lagen historisch Güterbahnanlagen. Hier wurde keine Schauseite ausgebildet. Der denkmalgeschützte U-Bahnhof wird durch den Bau des S21, insbesondere des Bahnhofs, schon verstellt. Das ist eine Planung, die unabhängig vom Projekt der Urbanen Mitte erfolgt ist . . .“
In dieser Art der Abwägung durch das Bezirksamt wird die Missachtung des Denkmalschutzes aus unserer Sicht zweifach deutlich. Wenn es zutreffend wäre, dass nur Gebäude denkmalschutzwürdig sein können, wenn die Erbauer bewusst eine Schauseite konzipiert hätten, dann dürfte es gar keine Industriedenkmäler geben. Zweitens ist die Behauptung, „der denkmalgeschützte U-Bahnhof wird durch den Bau des S21, insbesondere des Bahnhofs, schon verstellt“ einfach falsch. Auch die Autoren des Bebauungsplan wissen es eigentlich, dass die S21 unterhalb der Hochbahn U1 verlaufen wird. Der neue Bahnhof wird unterhalb der U1 liegen und kann deswegen nicht höher werden als die Gebäude, die dort jetzt stehen – also die Brauerei BRLO und das Holzgebäude B-Part. Der Hochbahnhof von U1 und U2 wird auch nach dem Bau der S21 den Westpark des Gleisdreiecks prägen – wenn er nicht durch die Hochhäuser verdeckt wird.
Alle unsere Einschätzungen und Schlussfolgerungen beruhen auf sachlicher Auseinandersetzung mit dem Projekt Urbane Mitte. Wenn wir mal etwas falsch verstanden haben, falsch einschätzen oder missverständlich formuliert haben, sind wir gerne bereit unsere Aussagen zu korrigieren. So haben wir seit der Abmahnung im Sommer 2024 – aber nur um etwas Öl aus dem Feuer zu nehmen – beim Spekulationsgewinn die Angabe der Prozentzahl weggelassen, ebenso die Formulierung „vermutlich um Gebühren zu sparen“. Die Fakten sprechen auch so für sich.
Aktionsgemeinschaft Gleisdreieck e.V.