Am 29. April wurde der Bebauungsplan Urbane Mitte Süd im Gesetz und Verordnungsblatt veröffentlicht und ist damit rechtskräftig. Wie war das möglich, gab es doch so gute Argumente gegen das Vorhaben?
Noch im Dezember 2025 schien es, als sei der Bebauungsplan gescheitert. Weite Teile der Öffentlichkeit missbilligten das Konzept mit den überflüssigen Büros, 100% Versiegelung und Türmen mitten im Gleisdreieck. Die SPD hatte im November 2025 auf dem Landesparteitag eine Neuplanung des Projekts “Urbane Mitte” gefordert.

Im Februar wurde der Bebauungsplan dann doch durchgesetzt mit drei Argumenten:

1. Keine Büros im Baufeld Süd der Urbane Mitte, stattdessen Wohnen, genauer gesagt Hotel und möbliertes Kurzzeitwohnen
2. 2000 zusätzliche Wohnungen auf fünf anderen Standorten des Investors Periskop, die bisher für Gewerbe vorgesehen waren
3. Sozialwohnungen später in x Jahren im Baufeld Nord der Urbanen Mitte

Ohne diesen Schwenk wäre der Bebauungsplan wohl gescheitert. Mit dieser Argumentation stimmten CDU, SPD und AFD dafür. Nun stellt sich heraus, dass die drei Behauptungen sehr fragwürdig sind.

Erstens: Keine Büros?

Auch wenn Hotels und möbliertes Kurzzeitwohnen den Wohnungssuchenden nicht wirklich helfen – „Hauptsache keine Büros“, so  argumentierte der ehemalige Finanzsenator Matthias Kollatz, SPD in der Ausschusssitzung am 16. Februar 2026, als über den Bebauungsplan abgestimmt wurde.

In der auf den 7. April 2026 datierten Verordnung der Senatsverwaltung zur Festsetzung des Bebauungsplans VI-140cab im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg, Ortsteil Kreuzberg ist nun aber wieder von Büros die Rede und zwar ausschließlich von Büros. Kein Wort über andere Nutzungen, kein Wort übers Wohnen. Im Abschnitt Auswirkungen auf die Umwelt heißt es wörtlich:

. . . Durch den Bau von Bürobauten, die sich in ihrer Höhe und Gestaltung von der umgebenden Bebauung sowie der Parkfläche abheben, ist ein Eingriff in das Landschaftsbild und in das Klima zu erwarten. Die beabsichtigte Bauweise der Gebäude ist derzeit noch nicht abschließend geklärt. Es ist jedoch zu erwarten, dass die Bürobauten überwiegend aus Glaselementen bestehen wird. Bürogebäude mit großen Glasfronten benötigen Klimaanlagen, um die Büros stärker herunter zu kühlen. Der Gebrauch von Klimaanlagen erzeugt Wärme, die Einfluss auf den Klimawandel hat. Gemäß städtebaulichem Vertrag ist die Vorhabenträgerin verpflichtet, einen Realisierungswettbewerb für den Hochbau durchzuführen. Im Rahmen des Wettbewerbs sind die teilnehmenden Büros angehalten, Aspekte der Nachhaltigkeit zu berücksichtigen . .
Quelle: https://www.parlament-berlin.de/ados/19/IIIPlen/vorgang/verordnungen/vo19-321.pdf

Wie kann das sein? In dem Dokument, mit dem der Bebauungsplan rechtskräftig wird, ist ausschließlich die Rede von Bürobauten. Wurden die Abgeordneten getäuscht? Wurde die Öffentlichkeit getäuscht? Oder ist es nur ein redaktioneller Fehler, den die Rechtsprüfung zum Bebauungsplan übersehen hat? Dann müsste das Dokument zurückgezogen und korrigiert werden!

Zweitens: 2000 zusätzliche Wohnungen auf fünf anderen Standorten des Investors Periskop dank Verzicht auf Baurechte für Gewerbe?

Ebenfalls im Januar hatte die Senatsverwaltung erklärt, man habe mit der Periskop, den Investoren, die hinter der Urbanen Mitte stehen, vereinbart auf fünf weiteren Flächen in Berlin, die bisher für Gewerbe vorgesehen waren, bis zu 2000 zusätzliche Wohnungen zu bauen. Der ehemalige Finanzsenator Matthias Kollatz lobte das Kopplungsgeschäft in der Morgenpost vom 21. Januar 2026 als den „Durchbruch des Bauturbos“. Die Überschrift zum Artikel  in  der damaligen Morgenpost lautetet:

Wohnungen statt Büros: Weg frei für Hochhäuser am Gleisdreieck-Park

Im Gespräch mit der Aktionsgemeinschaft Gleisdreieck e.V. berichteten Matthias Kollatz und Matthias Schulz, stadtentwicklungspolitischer Sprecher der SPD, die Periskop habe gegenüber dem Senat Verzichtserklärungen abgegeben zugunsten von bis zu 2000 Wohnungen anstelle der bisher vorgesehenen Gewerbenutzungen. Dank einer Anfrage der Grünen, Drucksache 19 / 25 878 vom April 2026 wissen wir nun, um welche Grundstücke es sich handelt:

• Bezirk Treptow-Köpenick, Tabbertstraße 9
• Bezirk Lichtenberg, Rhinstraße 165/ Landsberger Allee „Landsberger Tor“
• Bezirk Spandau, Rauchstraße 25 „Haveltor“
• Bezirk Pankow, Straße 33 (südl. Laake, westl. Feldgraben)
• Bezirk Pankow, Doktor-Markus-Straße

Die Recherche zu den fünf Grundstücken ergab, dass der „Verzicht auf Planungsrecht für Gewerbe“ für „2000 zusätzliche Wohnungen“ wohl reine Fiktion war. Es handelt sich offensichtlich um eine Behauptung ohne jegliche faktische Grundlage, die dazu diente, die Zustimmung der Öffentlichkeit und vor allem der SPD-Abgeordneten für das Projekt Urbane Mitte zu gewinnen.

Rhinstraße 165 in Lichtenberg

Zur Rhinstraße 165 schreibt der CDU-Abgeordnete Dennis Haustein am 11.06.2025, also schon sieben Monate vor dem angeblichen Verhandlungserfolg:

„Direkt neben dem bekannten IKEA-Möbelhaus am Landsberger Tor entsteht ein neues Wohnquartier. Bisher war das Areal an der Rhinstraße 165 ausschließlich für Gewerbe vorgesehen. Der Stadtplanungsausschuss des Bezirks hat nun der Umnutzung zugestimmt und damit den Weg für den dringend benötigten Wohnraum freigemacht.
Auf dem mehr als 10.000 Quadratmeter großen Grundstück sollen künftig rund 39.000 Quadratmeter Bruttogrundfläche für Wohnbebauung entstehen. Im Fokus stehen dabei vor allem soziale Wohnformen, die im Kiez stark nachgefragt sind, etwa für Studierende, Senioren und Wohngruppen. Auch Gewerbeflächen bleiben Teil des Konzepts, um ein lebendiges Quartier mit Supermärkten, Arztpraxen und weiteren Angeboten zu schaffen.“
Quelle: https://www.dennis-haustein.de/artikel/neues-wohngebiet-lichtenberg-mehr-als-nur-ikea-am-landsberger-tor

Rauchstraße 25 in Spandau

Zur Rauchstraße 25 im Spandau berichtet die Periskop auf ihrer Webseite https://www.haveltor-spandau.de/:

„NUTZUNG
80% Gewerbe
20% Wohnen
Das Projekt Haveltor bietet rund 12.300 Quadratmeter BGF für eine kombinierte Gewerbe- und Wohnbebauung. Auf Basis des bestehenden Bebauungsplans können rund 8.650 m² Geschossfläche (GFZ 1,8) realisiert werden. Das Bezirksamt Spandau hat eine Befreiung von der festgesetzten GFZ bis zu einem Faktor von 2,5 zugesichert, sofern die städtebauliche und architektonische Qualität gewährleistet ist . . .“

Der gleiche Text stand so schon 2024 auf der Webseite Haveltor. Seitdem hat sich nur das Logo von DLE zu Periskop geändert, der Anteil von 20% Wohnen, also ca. 30 Wohnungen wird immer noch gleich angegeben.

Tabbertstraße 9 in Treptow-Köpenick

Die Tabbertstraße 9 ist ein 8369 m² großes Ufergrundstück an der Spree, das bebaut ist mit historischen Fabrikgebäuden, die zur Zeit leerstehen. Eigentümer ist laut Grundbuch die BBR Project Tabbertstraße S.à r.l., die vermutlich auch zum Imperium der Periskop gehört. Die Planung für ein Bauvorhaben ist auf https://spree27.de/ zu finden. Die Internetseite wurde im März 2023 zum ersten mal im Web-Archiv registriert. Der Inhalt ist seitdem unverändert, außer dass damals DLE als Projektentwickler genannt wurde, nun ist es die Periskop Development GmbH.

Das Vorhaben wird seitdem so beschrieben:

„Entdecken Sie das Projekt Spree27. Am Ufer der Oberspree entsteht in Oberschöneweide in der Tabberstraße im Bezirk Treptow-Köpenick ein modernes Gebäudeensemble für gewerbliches Wohnen und Arbeiten. Auf einem ehemaligen Fabrikgelände sollen sich künftig gewerbliche Wohneinheiten, Co-Working-Spaces und Büroflächen abwechseln und ein neues Wohn- und Arbeitsquartier entstehen lassen.“

Eigenartig, dass auf der Internetseite die Hausnummer der Tabbertstraße 9 nicht genannt wird, aber es wird aus den Abbildungen klar, dass es die Nummer 9 sein muss. Auch die Grundstücksgröße von 8369 m² entspricht den beiden im Grundbuch gelisteten Flurstücken.

Ein Antrag auf Umwandlung zum Wohngebiet mittels Bauturbo ist bisher jedoch nicht gestellt worden, wie eine Anfrage des Bezirksverordneten der Linken in Treptow-Köpenick, Uwe Döring ergab [Anfrage Drucksache SchA IX/1176 vom 31.03.2026].  Auf dem Nachbargrundstück, Tabbertstraße 8, das vermutlich ebenfalls Periskop gehört, wurde schon im Jahr 2022 ein Bauvorbescheid für die Errichtung eines Aparthotels (Beherbergungsstätte) und einem Bürogebäude mit einer GFZ von 3,2 erteilt. [Anfrage Nr. SchA IX/0286 vom 14.11.2022, Uwe Döring]  Ob die Periskop in der Tabbertstraße 9 nun 200 bezahlbare Wohnungen anstelle des gewerblichen Wohnens und der Büros bauen wird? Und wird sie dem Bezirk ein paar Meter abgeben für den geplanten Uferweg?

Dr-Markus-Straße und Straße 33 in Pankow

Die beiden Flächen Dr-Markus-Straße und Straße 33 liegen am nördlichen Stadtrand im Bezirk Pankow. Die Fläche an der Straße 33 wird auf der Internetseite https://laborgh.com/projekte/ dargestellt. Angeblich könnten dort bis zu 900 Wohnungen entstehen. Wem die Fläche an der Dr-Markus-Straße gehört ist noch unklar.

Auf unsere Anfrage hat das Bezirksamt Pankow am 3. Juni 2026 dankenswerterweise geantwortet:

Im Namen von Herrn Bechtler als Bezirksstadtrat für Stadtentwicklung und Bürgerdienste kann ich Ihnen zu Ihrer Anfrage folgendes sagen:

Waren diese Flächen bisher als Gewerbestandorte vorgesehen?

Antwort: Nein, eine gewerbliche Entwicklung ist für die in Rede stehenden Flächen weder im Flächennutzungsplan des Landes Berlin noch im bezirklichen Wirtschaftsflächenkonzept aus dem Jahr 2023 vorgesehen. Auch befinden sich die Flächen nicht in Geltungsbereichen von im Verfahren befindlichen Bebauungsplänen.

Wie ist der planungsrechtliche Situation?

Antwort: Die in Rede stehenden Flächen befinden sich im planungsrechtlichen Außenbereich gem. § 35 BauGB. Die Grundstücke sind weder technisch noch verkehrlich erschlossen.

Sind diese Flächen aus Sicht des Bezirks geeignet als Standort für Wohnen?

Antwort: Vom Grundsatz her sind die Flächen großteils für eine Wohnbauentwicklung geeignet. In Teilen sind schutzwürdige Böden vorhanden.

Haben die Eigentümer inzwischen Anfragen gestellt, z.B. Bauvoranfrage, z.B. Anwendung des Bauturbos oder ähnliches?

Antwort: Anträge wurden bisher nicht gestellt. Zu der in Rede stehenden Fläche Dr.-Markus-Straße fand ein erster gemeinsamer Termin statt, in dem planungsrechtliche Rahmenbedingungen und im weiteren zu berücksichtigende Erfordernisse besprochen wurden.

Es fehlt bis heute die verkehrliche Erschließung mit dem Ausbau von Straßen und Bahn und es fehlen die Leitungen fürs Abwasser. Beides kann wohl kaum mittels Bauturbo beschleunigt werden.

Link zur Karte mit den fünf Flächen: https://www.google.com/maps/d/edit?mid=1q3Ph1ocCJe3t41qSEDgtDnxdnUtpWpA&usp=sharing

Fazit

Auf drei der fünf Flächen gab es kein Planungsrecht für Gewerbe, auf das die Periskop hätte verzichten können. An der Tabbertstraße 9 wäre ein Verzicht auf Baurecht für Gewerbe möglich. Statt des gewerblichen Wohnens und der Büros könnten dort ca. 200 normale Wohnungen entstehen. An der Rauchstraße in Spandau könnte der Anteil des Wohnens erhöht werden. Würde der Anteil des Wohnens von 20% auf 50% erhöht, gäbe das ca. 80 Wohnungen anstatt ca. 30 Wohnungen.

Auf die Frage der grünen Abgeordneten Julian Schwarze und Katrin Schmidberger nach dem Stand der Umsetzung antwortete der Senat sehr kleinlaut:

„Die Prüfung, ob die Anwendungsvoraussetzungen für den § 246 e BauGB vorliegen, obliegt den Bezirksämtern und dauert noch an. Die Vorhabenträgerin befindet sich mit den Bezirksämtern aktuell im Austausch.

Würde die Periskop auf den genannten Grundstücken auf Baurecht für Gewerbe verzichten, könnten allenfalls bis zu 250 zusätzliche Wohnungen entstehen – nicht 2000 zusätzliche Wohnungen wie Kollatz und Schulz behauptet hatten. Wussten Kollatz und Schulz, dass sie Akteure einer Desinformationskampagne waren?

Drittens: Sozialwohnungen später in x Jahren im Baufeld Nord der Urbanen Mitte ?

Bis Juni soll geprüft werden, in welchen Teilen der Urbanen Mitte Nord Wohnen möglich sein könnte. Auf das Ergebnis könnten wir gespannt sein, hieß es doch in der Begründung zum Bebauungsplan VI-140 ca vom 12.02.2016 auf Seite 32 von 54 (damals war das Bebauungsplanverfahren noch nicht in Nord und Süd aufgeteilt):

. . . Im Plangebiet selbst ist die U-Bahn die Hauptlärmquelle. Es werden 60-65 dB(A) (Strategische Lärmkarte L_Den (Tag-Abend-Nacht-Index) im gesamten Plangebiet erreicht. Im nördlichen Teil liegen sogar Werte von 65-70 dB(A) vor. Das Plangebiet ist sehr stark durch Lärm belastet . . .“

Es gibt also im nördlichen Baufeld nicht nur mehr Lärm als im südlichen Baufeld. es fehlt auch ein lärmabgewandte Seite, die es auf dem südlichen Baufeld gibt. Auf dem nördlichen Baufeld gibt es Lärm von allen Seiten. Mal sehen wie die Architekten damit umgehen. Genaueres – welche Gebäude für Wohnen genutzt werden könnten, was genau Periskop mit der städtischen Wohnungsbaugesellschaft “Stadt und Land” verabredet hat – zu alledem kein Kommentar, die Parteien haben wohl Stillschweigen vereinbart.

Wie “Stadt und Land” das finanzieren möchte, bleibt ein Rätsel. Es gibt wohl kaum eine aufwendigere und kompliziertere Baukonstruktion als ein auf der neuen S-Bahnlinie S21 stehendes Hochhaus. Wie dann  Sozialwohnungen für 6 bis 7 €/m² angeboten werden können, das wäre wohl eine gute Frage gewesen. Letztendlich müsste vermutlich das Land Berlin die Kosten in den Hochhäusern von 30 – 40 € /m² auf 6 bis 7.- €/m² herunter subventionieren. Damit würden das Land Berlin mithelfen, die teuren Investorenträume zu finanzieren und mit Steuergeldern zur Zerstörung des Parks am Gleisdreieck beizutragen.