Warum wir die „Urbane Mitte“ weiter kritisch begleiten

Am 26.02.26 hat das Abgeordnetenhaus den Bebauungsplan für das südliche Baufeld der Urbanen Mitte beschlossen. Es besteht nun Baurecht für die ersten zwei von insgesamt sieben Türmen. Die beiden Gebäude auf dem Südfeld sollen 49 und 25 m hoch werden und auf einem zweigeschossigen Sockel stehen, der wiederum auf einer zweigeschossigen Tiefgarage aufliegt. Auf dem Baufeld in der Nähe des Poststellwerks würde damit das bisher unversiegelte Gelände zu 100 % versiegelt.

Die Beschlussfassung am 26.02.26 zum Bebauungsplan verlief unspektakulär. Der Bebauungsplan wurde gar nicht mehr richtig abgestimmt, sondern auf eine sogenannten “Konsensliste” verschoben. Ohne jede Debatte wurde damit das Abstimmungsergebnis vom Ausschuss für Stadtentwicklung am 16. 02.26 einfach übernommen. Damals hatten die SPD-Abgeordnete Sevim Aydin sowie die Abgeordneten der Grünen und Linken dagegen gestimmt. AFD, CDU und die anderen SPD-Abgeordneten waren dafür. Unsere Hoffnung, dass im Plenum des Abgeordnetenhauses einzelne andere Abgeordnete dem Bebauungsplan ihre Zustimmung verweigern könnten, wurde enttäuscht.

Am selben Tag haben wir die 36.371 Unterschriften unserer Petition an Abgeordnete aus dem Stadtentwicklungsausschuss überreicht. Mit der Petition fordern wir seit Jahren einen echten Neustart für die „Urbane Mitte“, der gemeinwohlorientierte Nutzungen vorsieht und der die ökologischen Belange und die denkmalgeschützten Anlagen des Gleisdreiecks respektiert.

Das Durchwinken des Bebauungsplans ist ein herber Rückschlag in unserem Engagement gegen das aus der Zeit gefallene Projekt. Aber es gibt natürlich weiterhin gute, stichhaltige Argumente gegen diesen Bebauungsplan. Und wir werden das Projekt weiter kritisch begleiten, werden weiterhin Unterschriften für unsere Petition sammeln sowie Spenden, um den Bebauungsplan rechtlich überprüfen lassen zu können. Dieser Entschlossenheit ist auch unsere gute Laune auf dem Foto von der Überreichung zu verdanken.

An dieser Stelle ein ganz herzlicher Dank allen, die uns bisher unterstützt haben – mit euer Unterschrift unter der Petition, mit euren Spenden, mit den vielen E-Mails, die ihr an die Politiker:innen gesandt habt und mit eurer Teilnahme an unseren Veranstaltungen!

Ohne Euch wäre die Auseinandersetzung um das Projekt „Urbane Mitte“ längst zum Erliegen gekommen! Wir werden auch in Zukunft eure Unterstützung brauchen. 

Zum aktuell beschlossenen Bebauungsplan für Baufeld Süd der Urbanen Mitte

Zuletzt gab es zwei Argumente gegen den Bebauungsplan, die eigentlich auch den Befürwortern der Hochhäuser hätten zu denken geben müssen.

• Die Gebäude mit der zweigeschossigen Tiefgarage sollen bis auf einen Meter an den Tunnel von S1 und S2 heranreichen. Falls hier eine ähnliche “Panne”, wie an der Baustelle am Alex passiert, die den Betrieb der U2 monatelang blockiert hat, wären hier 300.000 Fahrgäste täglich betroffen. Weder Bausenator Gaebler, als gelernter Verkehrsplaner noch Matthias Schulz, stadtentwicklungspolitischer Sprecher der SPD und ehemaliger Triebfahrzeugführer (DB Regio AG), wollten sich dazu äußern. Warum geht man ohne Not ein solches Risiko ein?
• Offiziell ist zwar viel von Wohnen die Rede, aber auf dem südlichem Baufeld wird Wohnen explizit ausgeschlossen. Stattdessen soll es ein Hotel und hochpreisiges, möbliertes Kurzeitwohnen geben. Während in der Senatsverwaltung auf Basis des Baugesetzbuches §201a eine Regelung zur Eindämmung, bzw. Verbot von möbliertem Kurzeitwohnen in Vorbereitung ist, favorisiert der Senator hier genau das Gegenteil und gibt damit ein für ganz Berlin wichtiges Instrument zum Mieterschutz aus der Hand. Auch dazu wollte sich keiner der Befürworter äußern.

Baufeld Nord: das unrealistische Versprechen auf Sozialwohnungen

Das eigentliche Wohnen – einschließlich Sozialwohnungen – soll dann später, in x Jahren im nördlichen Baufeld realisiert werden. Das ist aus mehreren Gründen unrealistisch :

• Der Hinweis des Senators auf einen geänderten Aufstellungsbeschluss für das nördliche Baufeld ist falsch, wenn er behauptet, dadurch sei Wohnen gesichert. Richtig ist, dass in dem Aufstellungsbeschluss vom 16. Januar 2026 das Wort Wohnen gar nicht vorkommt. Link zu den Seiten aus dem Amtsblatt
• Die Konstruktion und technische Ausstattung von Hochhäusern ist aufwendig. Besonders kompliziert sind jene Gebäude, die auf der S-Bahn und dem neuen Bahnhof der S21 stehen sollen. Das wird sich in sehr hohen Baukosten niederschlagen. Falls hier Sozialwohnungen entstehen sollen, müssten diese extrem hoch subventioniert werden.
• Zudem ist das nördliche Baufeld noch mehr vom Lärm betroffen als das südliche. Dies wird auch deutlich aus den Bebauungsplanunterlagen. In der Begründung zum Bebauungsplan VI-140 ca vom 12.02.2016 auf Seite 32 von 54 (damals war das Bebauungsplanverfahren noch nicht in Nord und Süd aufgeteilt) hieß es:
  

  „. . . Im Plangebiet selbst ist die U-Bahn die Hauptlärmquelle. Es werden 60-65 dB(A) (Strategische Lärmkarte L_Den (Tag-Abend-Nacht-Index) im gesamten Plangebiet erreicht. Im nördlichen Teil liegen sogar Werte von 65-70 dB(A) vor. Das Plangebiet ist sehr stark durch Lärm belastet . . .“

• Es gibt beim nördlichen Baufeld keine lärmabgewandte Seite, sondern Lärm von allen Seiten.
• Falls tatsächlich Gebäude für Wohnen entstehen sollen, wäre das nur auf dem Südfeld möglich und sinnvoll, denn dort gibt es zumindest eine lärmabgewandte Seite zum Wäldchen. Das bestätigt auch das Schallschutzgutachten zum Bebauungsplan Urbane Mitte Süd vom 08.11.2019.

Doch um richtige Wohnungen auf dem südlichen Baufeld zu bauen, wäre ein Neustart der Planung notwendig gewesen, den die Aktionsgemeinschaft Gleisdreieck e. V. seit Langen fordert. Auch die SPD hatte auf ihrem Landesparteitag im November 2025 eine echte Umplanung gefordert, für Dauerwohnen, für weniger Versiegelung, klimaneutral und Gemeinwohl orientiert. Doch nun haben die SPD-Abgeordneten gegen ihren eigenen Beschluss gehandelt. Matthias Schulz und Matthias Kollatz behaupteten im Ausschuss, unter den gegebenen Umständen sei das beste heraus gehandelt worden. Deutlicher war die Stellungnahme von Linda Vierecke, Sprecherin für Umwelt und Klimaschutz der SPD Fraktion, die sie an viele Bürger gesandt hatte, die sich per E-Mail an sie gewandt hatten:

. . . Gleichzeitig muss ich Ihnen offen sagen, dass die maßgeblichen Entscheidungen zum Bauvorhaben bereits gefallen sind und politisch nur noch begrenzt Einfluss genommen werden kann. Auch wenn ich Ihre Kritik teile, sind die Handlungsspielräume leider sehr eng, da vertragliche Verpflichtungen bestehen, die nun nicht einfach aufgekündigt werden können. Ich kann Ihnen jedoch versichern, dass meine Fraktion den Prozess sehr kritisch begleitet und prüft . . .”

Mit „Maßgeblicher Entscheidung“ war wohl die Entscheidung des Senators gemeint, den B-Plan unverändert beschließen zu lassen. Bleibt die Frage, warum die SPD-Abgeordneten ihrem Senator nun so brav gefolgt sind und dabei ihren eigenen Beschluss vom Landesparteitag missachteten?

Auf der Sitzung am 16.02.26 im Ausschuss hat Senator Gaebler – wahrscheinlich ungewollt – eine große Nähe zum Investor aufgezeigt, indem er dessen Narrative unreflektiert wiedergab. Es sei das gute Recht des Eigentümers, sich gegen falsche Unterstellungen zu wehren. Offensichtlich wusste der Senator nicht , dass die Klage der Urbane Mitte Besitz S.à.r.l gegen Matthias Bauer beim Landgericht zurückgewiesen wurde und zwar in allen Punkten. Oder hofft er, dass die Urbane Mitte Besitz S.à.r.l. sich mit der Berufung gegen das Urteil durchsetzen wird?

Ebenso falsch waren die Äußerungen des Senators zu den Auswirkungen des Vorhabens auf den Park. Verschattung und Wind der Bauten im Nordfeld würden gravierende Auswirkungen haben, egal ob Wohnungen oder Büros in den Türmen sind.

Falsch – zu 100% falsch – ist die gerne immer wieder wiederholte Behauptung, es würde nur auf schon versiegelten Flächen gebaut.

Beim Vergleich mit dem Central Park, an dessen Rand auch Hochhäuser stehen, verlor der Senator schließlich völlig den Maßstab, denn der Central Park ist 980 m breit und fast 5 km lang. Das ist schon etwas anderes als der Westpark des Gleisdreiecks, der an der schmalsten Stelle – dort wo die 90-m-Türme stehen sollen – nur 60 m breit ist.

Die Behauptung, der Senat habe den Bebauungsplan Urbane Mitte Süd 2024 an sich gezogen und nun die Umplanungen Bebauungsplan durchgeführt, für die der Bezirk angeblich zu langsam war, ist doppelt falsch. Das An-Sich-Ziehen des Bebauungsplans war lange vorher schon geplant worden. Das geht aus internen Notizen der Senatsverwaltung vor, die uns aus Akteneinsichten vorliegen. Da wurde schon Monate vorher diskutiert, wie die Weisung an den Bezirk formuliert und welche gesamtstädtischen Argumente genannt werden könnten, damit der Senat das Verfahren dann später an sich ziehen könne. Zweitens ist falsch, dass der Senat den Bebauungsplan Urbane Mitte Süd nun umgeplant hätte. In der Zeit von Juni 2024 bis zur Beschlussfassung im Februar 2026 wurden die Inhalte des Bebauungsplans nicht geändert. Es sind weiterhn 23.700 m² Bruttogeschossfäche und 100% gewerbliche Nutzung geplant. Lediglich einzelne Formulierungen sollen wohl angepasst worden sein, um den Verweis auf die gewünschte Erfüllung des städtebaulichen Vertrags weniger augenfällig zu machen.

Mehrfach verwies der Senator ebenso wie die stadtentwicklungspolitischen Sprecher der CDU, Herr Martin und der SPD, Herr Schulz auf die angeblich notwendige Einhaltung des städtebaulichen Vertrags von 2005, in dem Art und Maß der Nutzung festgeschrieben worden waren und mit einer Entschädigungsregelung abgesichert wurden. Jahrelang hatte die Angst vor Entschädigung das Bebauungsplanverfahren begleitet. Bei jeder Entscheidung hieß es, das wird aber teuer, wenn ihr nicht dafür stimmt. Bis endlich im August 2023 das Gutachten von Dr. Philipp Schulte im Auftrag der Aktionsgemeinschaft Gleisdreieck e.V. und der Naturfreunde und ein zweites Gutachten von Prof. Dr. Beckmann im Januar 2024 im Auftrag des Bezirks Friedrichshain-Kreuzberg bestätigten, dass es keine Entschädigung für entgangenes Baurecht geben kann. Der §11 Entschädigungsmechanismus im städtebaulichen Vertrag verstößt gegen den §1 Absatz 3 des Baugesetzbuches, nach dem eine Bebauungsplan nicht auf einen Vertrag begründet werden darf. Doch dem Senator scheint die Erfüllung des Vertrags von 2005 wichtiger zu sein als die Einhaltung des Baugesetzbuch.

Wichtig ist in diesem Zusammenhang zu wissen: Die Urbane Mitte Besitz S.à.r.l. hat auch mehrfach gegen den Gutachter Prof. Dr. Beckmann auf Unterlassung geklagt. Er sollte zwei Sätze aus seinem Gutachten tilgen, in denen es um die Entschädigungsfrage ging. Einer der beiden Sätze lautete:

„ . . . Die Urbane Mitte Besitz S.à.r.l. hat vor diesem Hintergrund für das Baufeld „Urbane Mitte“ einen (möglichen) „Schadensersatzanspruch“ in „mittlerer dreistelliger Millionenhöhe“ angekündigt, falls die Bebauungsmöglichkeit hinter den Festlegungen des städtebaulichen Vertrages zurückbleiben sollte . . .“

Vor ein paar Tagen ist die Klage gegen Prof. Dr. Beckmann nun endgültig vom Kammergericht abgewiesen worden. Die Akteure in der Politik, die ja gerne auf angebliche Gegengutachten verweisen, sollten sich fragen, warum die Urbane Mitte Besitz S.à.r.l. kein Gegengutachten zum Gutachten von Prof. Dr. Beckmann veröffentlicht hat? Stattdessen hat die Urbane Mitte Besitz S.à.r.l. jahrelang den Klageweg beschritten und dabei gegen Formulierungen gekämpft, die auf dem sogenannten Prüfbericht der Senatsverwaltung von 2022 basieren.

Wichtig zu wissen: für den Entschädigungspassus im Prüfbericht der Senatsverwaltung hatten die Vertreter der Urbanen Mitte Besitz S.à.r.l. selbst einen Formulierungsvorschlag geliefert, den die Senatsverwaltung dann inhaltlich aufgenommen hat.

Fazit

Argumente, mögen sich noch so stichhaltig sein, blieben unberücksichtigt. Argumente wie die zur Lärmproblematik wurden instrumentalisiert. Falsche Behauptungen wie zur Versiegelung und zur Entschädigungsfrage wurden endlos wiederholt. Die Wohnungsfrage wurde genutzt, um einen Bebauungsplan durchzusetzen, der keine einzige Wohnung schafft, aber den Investoren einen erheblichen Wertzuwachs beschert. 

Eine echte inhaltliche Auseinandersetzung hat nicht stattgefunden weder im der Abwägung zur Bebauungsplanung noch in der Diskussion im Ausschuss. Die Entscheidungen fallen offensichtlich interessengeleitet durch eine Senatsverwaltung, die im kontinuierlichem Austausch steht mit den Investoren, aber nie mit den Kritikern des Vorhabens gesprochen hat.

Was bleibt: wir werden weitermachen mit eurer Hilfe. 

Bebauungsplan Urbane Mitte Süd im Ausschuss für Stadtentwicklung beschlossen