Der Umbau des ehemaligen Parkhaus Debis steht kurz vor der Vollendung. Bei Immoscout werden Wohnungen zum Verkauf angeboten zwischen 429.000 € und 1.680.000 €, zum Beispiel 126 m² mit Zugang zu Dachterrasse für 1,25 Mio. € oder etwas weiter unten 73 m² für 550.00.-€.
„Mitten in Berlin und doch im Grünen“, „atemberaubender Blick“, „Leben an einem preisgekrönten Stadtpark“ heißt es in der Werbung. Und es wird behauptet, kein Stück Park sei geopfert worden für dieses Bauvorhaben. Dies ist natürlich nur die halbe Wahrheit. Denn schon der Bau der Hochgarage Debis mit 1500 Stellplätzen im Jahr 1998 war eine negative Weichenstellung zu ungunsten des zukünftigen Parks.

Nun wurde die Hochgarage zur Hälfte ersetzt durch Wohnen, von den 1500 Stellplätzen bleiben 730 erhalten. Die Wohnungen befinden sich in vier Abschnitten auf der Westseite des in der Längsachse geteilten Parkhauses. Nördlich und südlich werden sie durch die kreisförmigen Auf- und Abfahrten des Parkhauses begrenzt. Vom Park wird die Anlage durch einen begrünten Wall getrennt.

In jedem Abschnitt sind 6 Geschosse mit insgesamt 34 Wohnungen, außer im nördlichsten Abschnitt, in dem sich mehr kleinere Wohnungen befinden. In der Mitte des jeweiligen Abschnitts befindet sich der Eingang. Durch ein Tor kommt man in einen unerwartet engen Hinterhof, der östlich begrenzt wird durch eine massive Mauer, hinter der sich das noch aktive Parkhaus befindet, über das irgendwann einmal die neue S-Bahn S21 fahren soll. Die Wohngebäude sind vom Parkhaus entkoppelt. Wie sich das sich anfühlt, wenn die Bahn tatsächlich kommt, ist eine naheliegende Frage. Man wird die Bahn kaum hören, antwortet der Immobilienverkäufer.

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Im Innenhof befindet sich ein Treppenturm mit Aufzug. Die Erschließung erfolgt über Laubgänge im Innenhof. Sechs Wohnungen befinden sich im EG, ab dem 1. OG gibt es sieben Wohnungen, ganz oben sind es vier Wohnungen, die durch interne Treppen mit dem Dachgarten verbunden sind. Da sind die Wohnungen, die dann über 1 Mio. € kosten.

Die Wohnungen sind überwiegend Richtung Westen, also Richtung Park orientiert, mit Fenstern bis zum Boden und Balkonen. Auf der dunklen, möglicherweise durch Bahnlärm belasteten Seite befinden sich Badezimmer, teilweise jedoch auch Wohnräume. Aber auch die Westseite wird lärmbelastet sein. Die Bewohner auf der gegenüberliegenden Seite des Parks können ein Lied davon singen: tagsüber ein Geräuschpegel wie am Prinzenbad, nachts wie an der Admiralbrücke.

Wer wird hier einziehen? Kostengünstige Wohnungen, bzw. Sozialwohnungen = Fehlanzeige, sind im Gebäude nicht vorgesehen.

Widersprüchliche Planungsgeschichte

2010 wurde der Bebauungsplan VI-140 b aufgestellt, der durch die Aufteilung des Generalbebauungsplans Gleisdreieck VI-140 entstand. Der Bebauungsplan VI-140 b sieht als Planungsziel vor „Sondergebiet Parken“.

2017 wurde dann der Abriss und der jetzt fast fertiggestellte Wohnungsbau nach §34 Baugesetzbuch (unbeplanter Innenbereich) ohne Änderung des Bebauungsplans genehmigt. Dies sei möglich, so Senatorin Lompscher in einem Schreiben im Mai 2017, weil sich das Vorhaben nach Art und Maß der baulichen Nutzung in die Umgebung einpassen und den zukünftigen Festsetzungen des Bebauungsplans (Sondergebiet Parken!) nicht widersprechen würde.

Warum kam die kooperative Baulandplanung nicht zum Zuge?

Mit der Genehmigung nach §34 Innenbereich wurde nicht nur die Bürgerbeteiligung sondern auch die seit 2014 in Berlin geltende kooperative Baulandplanung ausgehebelt. Die kooperative Baulandplanung kommt dann zum Einsatz, wenn ein Bebauungsplan aufgestellt oder geändert wird. In diesen Fällen wird der Investor finanziell an den Wohnfolgekosten beteiligt (Straßen, Grünflächen, Kita- und Grundschulplätze). Außerdem soll in den Gebäuden ein Anteil von 30% preisgebundenen Wohnung angeboten werden. Darauf hat der Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg hier verzichtet.

2017 hätte der Bezirk beschließen können, wir ändern das Planungsziel des B-Plans 140 IV b von Sondergebiet Parken in Mischgebiet. Dann wäre die kooperative Baulandplanung zum Zuge gekommen und das Projekt sähe heute anders aus.

Links

• https://www.immobilienscout24.de/neubau/euv-projekte-berlin-gmbh/gleispark/66811.html
• https://www.engelvoelkers.com/de-de/berlin/projekte/gleis-park-berlin/

Frühere Artikel

Bauen ohne Bürgerbeteiligung: Teilabriss und Umbau des Parkhauses Debis

Parkhaus Debis wird teilweise abgerissen und durch Wohnungen ersetzt