Doppelt hält besser?

Bebauungsplan Bautzener Straße zum zweiten Mal beschlossen

Gelegentlich stimmen die Bezirksverordneten ab über Dinge, von denen sie nicht so genau wissen, was das soll. So in der Bezirksverordnetenversammlung am 21. 03. 2018 im Rathaus Schöneberg als es um einen erneuten Beschluss zum Bebauungsplan Bautzener Straße ging. Für das gleiche Bauvorhaben hatten die Bezirksverordneten im Jahr 2016 schon einmal votiert, indem sie damals die sogenannte Planreife nach §33 Baugesetzbuch beschlossen. Nun also noch einmal. Warum?

In der Rechtsprüfung durch die Senatsverwaltung wurde bemängelt, dass die angenommene planungsrechtliche Ausganglage für den Bebauungsplan nicht stimme. Der Bezirk hatte die Fläche ursprünglich als Außenbereich nach §35 Baugesetzbuch eingeschätzt, also als Nicht-Bauland. Erst durch den Bebauungsplan wurden also das Baurecht geschaffen, das es vorher nicht gab. Nun hat die Senatsverwaltung behauptet, die Fläche sei nicht als Außenbereich nach §35 einzustufen, sondern als Innenbereich nach §34 Baugesetzbuch. Deswegen müsse die Begründung zum Bebauungsplan geändert werden, die Bezirksverordneten nochmal abstimmen. Was sie dann auch brav getan haben.

Fragt man Bezirksverordnete nach dem Warum, bekommt man zur Antwort, das sei doch egal, die Gebäude sind sowie schon fast fertig, es handele sich nur um eine juristische Definition in der Begründung zum Bebauungsplan, an dem Projekt selbst sei nichts wesentliches geändert worden.

Wenn von oben eine Weisung kommt, wird also ein B-Plan in die Tonne getreten und ein neuer Plan mit veränderter Grundlage beschlossen, obwohl es für die ursprüngliche Einstufung als Außenbereich eigentlich gute Argumente gab. [Argumente für die Einstufung als Außenbereich, PDF-Dokument]

Das Gemälde von Karl Holz von 1920 zeigt die Ecke Yorck/Bautzener Straße. Der Umsteiger und das kleine Häuschen auf dem Bahndamm, das später von der Familie Mühlenhaupt bewohnt wurde, sind zu erkennen. Damals waren es Funktionsgebäude der Bahn. Von dieser Bebauung die Einstufung als Innenbereich nach §34 Baugesetzbuch abzuleiten, ist sicher interessengeleitet. Eigentlich müsste hier das Lehrbuchbeispiel der Mühle mit angeschlossenen Wohnhaus gelten. Die Mühle ist  als Gebäude im Außenbereich nach  §35 Baugesetzbuch zulässig, weil die Mühle eben dort platziert werden muss, wo das Wasser fließt. Wird der Betrieb der Mühle aufgegeben, dürfen die Gebäude weiter zum Wohnen genutzt werden. Aber die Fläche wird dadurch nicht zum Innenbereich nach §34 Baugesetzbuch.

Die Bezirksverordnetenversammlung  hätte also auch an der ursprünglichen Einstufung der Fläche als Außenbereich festhalten können. Es gab keinen Grund  die kommunale  Planungshoheit so leicht aus den Händen geben.  Ginge es nach dem Vorschlag der Gruppe Stadtplanung von unten hätte die BVV noch ganz anders mit dem Problem umgehen können:

Statt die Fehler des Plans festzuschreiben, muss die Planreife, die die Bezirksverordnetenversammlungmit DRS 1947/XIX am 20.07,20162 fälschlicher Weise beschlossen hat, revidiert werden.

Link zur Stellungnahme der Gruppe Stadtplanung von unten vom 14.03.2018

In einer Einwohneranfrage wurde nach dem Grund für die erneute Auslegung gefragt und warum außer dem Bauherrn und dem Amt niemand an der erneuten Auslegung des Plans beteiligt wurde. Die Antwort des Bezirksamts lautete nicht „ist doch egal“, sondern sie lautete, es sei zu prüfen gewesen, ob dem Vorhabenträger durch die Einstufung der Fläche als Innenbereich mit faktischer Gewerbenutzung nicht zu viel ökologischer Ausgleich abverlangt worden wäre. (Link zur Einwohnerfrage  und Antwort des Bezirksamtes vom 21.03.2018]. Denn im Außenbereich müssen alle Eingriffe in den Naturhaushalt ausgeglichen werden, im Innenbereich nur die, die über das Maß der  Nutzung – gemessen an den Werten der Baunutzungsverordnung  – hinausgehen.

Ein Blick in die Unterlagen zum Bebaungsgplan zeigt, dass die vorgesehenen ökologischen Ausgleichsmaßnahmen doch sehr überschaubar waren – und auch nach der Änderung sind. Der Wert der ökologischen Maßnahmen beträgt noch nicht einmal 1 % – weniger als 0,1 % ! – der Bausumme von 80 Mio. €  und das trotz der hohen Bebauungsdichte. Die  GFZ  erreicht  im nördlichen Bereich mit 2,91 fast die Bebauungsdichte eines Kerngebiets. Im Durchschnitt liegt sie bei  2,5 – also ungefähr beim Doppelten dessen, was laut Baunutzungsverordnung für ein allgemeines Wohngebiet zulässig wäre.

Blick vom Bahnsteig Yorckstraße Richtung Süden. Maßnahmen für Schall- und Erschütterungsschutz machen das Bauvorhaben aufwendig.
. . . und Richtung Umsteiger

Bei den ökologischen Ausgleichsmaßnahmen handelt sich um rund 20 (zwanzig) Nistkästen für Fledermäuse, die im Flaschenhalspark sowie an der nördlichen und der westlichen Fassade des Baumarktes Hellweg im Yorckdreieck montiert wurden. Außerdem wurden 2260 m² südlich des Baufeldes zur Habitatfläche für den früher auf dem Baufeld beheimateten Girlitz erklärt. Diese Fläche ist zum großen Teil jetzt schon als öffentliche Grünfläche gewidmet. Der Vorhabenträger soll hier das Roden von ein paar Fliederbüschen, das Pflanzen von 11 Bäumen und die Pflege für 20 Jahre bezahlen. Der Wert dieser Maßnahmen wurde auf 56.000,- € beziffert. Denn 11 zu pflanzenden Bäumen steht der Verlust von rund 40 nach Baumschutzverordnung geschützten Bäumen gegenüber.

Für die Änderung wurde der Bebauungsplan mit dem §34 als Grundlage nochmal ausgelegt, allerdings nur für eine sehr eingeschränkte Öffentlichkeit. Beteiligt waren nur der Investor und das Amt selber. Sonst niemand – noch nicht einmal die als Träger öffentlicher Belange anerkannten Naturschutzverbände,  obwohl es doch auch um eine naturschutzrechtliche Fragestellung ging. Der BUND  (Bund für Naturschutz Deutschland) hatte sich intensiv mit dem Projekt auseinandergesetzt, wurde jedoch nicht über die erneute Auslegung des Bebauungsplans informiert.

Steckt vielleicht doch mehr hinter dem veränderten Bebauungsplan als nur die Änderung einer juristischen Definition ohne Auswirkung auf das Projekt?

Sollte die hohe Bebauungsdichte nachträglich  legitmiert werden? Ging es darum, den Gewerbeanteil erhöhen zu können? Oder anderes Gewerbe als das ursprünglich vorgesehene entstehen zu lassen?

Wenn die Fläche nun als Innenbereich nach §34 mit faktischer Gewerbenutzung eingestuft wird, eröffnet dies ja ganz andere Möglichkeiten als die Kategorie „Allgemeines Wohngebiet“. Der Anteil des Gewerbes, der jetzt schon fast ein Viertel ausmacht, könnte langfristig zu erhöht werden. Die Ansiedlung eines Supermarktes, der nicht nur zur Versorgung des Kiezes gedacht ist, sondern sich mit 50 eigenen Tiefgaragenplätzen an ein größeres Publikum wendet, geht schon in diese Richtung.

Hätte die die Senatsverwaltung tatsächlich eine Rechtsprüfung durchgeführt, die diesen Namen verdient, hätte sie einiges finden können.

  • Zum Beispiel, dass aufgrund der Nähe zur Bahn die Grenzwerte für Schall in vielen Wohnungen überschritten werden, die nun aufwendig als akustische Käfige ausgebildet werden müssen.
  • Zum Beispiel, den Abriss der Stützmauer des Bahngeländes an der Bautzener Straße, die unter Denkmalschutz stand, wie sich eindeutig aus dem Text zur Unterschutzstellung der Yorckbrücken vom 17.09.1992 ergibt. Zitat:

    Der Denkmalschutz erstreckt sich auf die gesamte Mehrheit baulicher Anlagen, bestehend aus den im beigefügten Lageplan mit den Nummern 1 bis 27 bezeichneten Brücken, mit Brückenträgern und Stützen sowie den seitlichen Begrenz- und Stützmauern mit Widerlagern.

    Genau eine solche seitliche Begrenzmauer war die Mauer an der Bautzener Straße. Der Leiter des Stadtentwicklungsamtes wollte dies anders sehen und bestimmte auf autokratische Weise, dass die Mauer nicht zum Schutzgut gehöre, damit sie schnell und unbürokratisch abgerissen werden konnte.

  • Zum Beispiel, dass es entlang der östlichen Grundstücksgrenze zum S-Bahnhof Yorckstraße einen Grünstreifen gab, der im Planfeststellungsverfahren Verkehrsanlagen Zentraler Bereich als ökologische Ausgleichsfläche festgesetzt worden war. Bei den bauvorbereitenden Arbeiten wurde das gesamte Grün plattgemacht.
  • Zum Beispiel, dass der Übergang über die Yorckbrücke Nr. 5 nicht gesichert ist.

Das sind offensichtliche Rechtsverstöße, die die Rechtsprüfung der Senatsverwaltung jedoch nicht interessiert haben.

Alles Nebensächlichkeiten?

Schließlich sollten hier  fast 300 erschwingliche Wohnungen gebaut werden, die dringend gebraucht werden. Auch hierzu gab (und gibt es) es eine städtebauliche Alternative, die im Bebauungsplanverfahren vorgetragen wurde. Zwischen Monumenten- und Kolonnenstraße befindet sich tatsächliche eine Lücke im Bebauungszusammenhang der Schöneberger Insel, die sinnvoll hätte geschlossen werden können. Dort, wo zur Zeit die LKWs der Berlin-Recyling parken und Mülltonnen gelagert werden, hätte die gleiche Anzahl von Wohnungen entstehen können, mit einem wesentlich höheren Anteil an tatsächlich preisgünstigen Wohnungen, denn hier handelt es sich um eine landeseigene Fläche. Wegen des größeren Abstand zu den Bahnanlagen, könnte sie mit wesentlich  weniger Aufwand für Schall- und Erschütterungsschutz  bebaut werden.

Die neue Bebauung an der Bautzener Straße ist etwas anderes – kein Lückenschluss innerhalb eines Bebauungszusammenhangs, sondern Klötze die ohne Sinn und Verstand in den historischen Freiraum des Bahngeländes gestellt wurden.

Und wer zieht in die neuen Wohnungen ein?

Die angebotenen Mietwohnungen sollen zwischen 14 und 17 € m² kosten, ein Teil wird als Eigentumswohnungen vermarktet. 15% der Wohnungen bzw. 10% der Fläche sollen als Sozialwohnungen angeboten werden. Wie diese Wohnungen vergeben werden, beschreibt Barbara Dribbusch in der taz vom 19. März 2018:

Bei dem privaten Immobilienunternehmen allod in Berlin plant man diese Wohnungsvergabe generalstabsmäßig. Für nur 45 öffentlich geförderte Wohnungen in einem großen Projekt in der Bautzener Straße in Berlin-Schöneberg wird die Firma eine spezielle Homepage nur kurz freischalten, damit sich InteressentInnen darüber bewerben können.

Der lesenswerte Artikel von Barbara Dribbusch ist hier nachzulesen: http://barbaradribbusch.de/1042/ein-recht-auf-innenstadt/

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