Die Möglichkeiten des Milieuschutzes nach § 172 Baugesetzbuch werden zur Zeit viel diskutiert – nicht nur in den an den Gleisdreieckpark angrenzenden Stadtteilen. Für den östlich des Gleisdreieckparks liegenden Kiez an der Hornstraße wurde schon 1999 ein Milieuschutzgebiet beschlossen. Christian Schmidt-Hermsdorf beschreibt in der Frühjahrsausgabe des  Kreuzberger Horn ausführlich  die Erfahrungen mit diesem Instrument. Hier sein Beitrag aus der Nummer 19 des Kreuzberger Horn:

Verschärfte Kriterien nach BVV-Beschluss, doch weiterhin kein voll greifendes Instrument gegen Gentrifizierung

Halb Kreuzberg ist bereits Milieuschutzgebiet. Das kleinste davon ist das Milieuschutzgebiet „Hornstraße“ im Karree zwischen Kanal, Großbeeren-, Hagelberger- und Möckernstraße. Für einige dieser Gebiete liegen neue Untersuchungen vor. Sie alle machen die Dringlichkeit eines verschärften Milieuschutzes überdeutlich, um Verdrängungsprozesse bremsen zu können, die sich auch in diesen geschützten Gebieten verfestigen. Dabei werden Forderungen von Mieterinitiativen aus den Kiezen aufgegriffen. Auf Grundlage dieser Berichte beschloss die Bezirksverordnetenversammlung (BVV) von Friedrichshain-Kreuzberg am 20. März 2013 neue Prüfkriterien.

Luxusmodernisierung in Form von Wohnungszusammenlegungen mit Einbauküchen, zweitem WC, Balkonanbauten von mehr als 4 qm werden nicht mehr zugelassen. Ferienunterkünfte in Wohnungen werden untersagt. Nur in leer stehenden Souterrain- und Erdgeschoßwohnungen an stark befahrenen Straßen werden sie noch geduldet.

Neu sind Prüfkriterien für den Bau von Aufzügen. Sie galten bisher als atypische Ausstattungsmerkmale in Milieuschutzgebieten und wurden nicht genehmigt. Aber die Rechtsprechung orientiert sich neuerdings auch in Fällen des Milieuschutzes an Mindeststandards, die für Neubauten gelten. Deshalb wurde beschlossen: Erlaubt werden nur Aufzüge, die ausschließlich der Erschließung neuen Wohnraums dienen (z.B. in Dachgeschossen). Aber besonders kostenaufwendige Aufzüge – insbesondere im Zusammenwirken mit anderen Modernisierungen – sollen ausgeschlossen werden. Ausschlussgründe für Aufzüge ergeben sich bereits dann, wenn von Ihnen – auf Grund ihrer Vorbildwirkung – eine überdurchschnittlich hohe Verdrängungsgefahr für Bewohner im Milieuschutzgebiet insgesamt auszugehen droht.

Umfassende energetische Modernisierungen werden nur dann genehmigt, wenn nachgewiesen wird, dass diese kostengünstig, energieeffizient sowie möglichst warmmietenneutral sind – d.h., wenn die Modernisierungsumlage die zu erwartende Heizkostenersparnis nicht wesentlich überschreitet.

Milieuschutzgebiet Hornstraße: wie es zu einer nahezu zahnlosen Satzung kam

Unter dem Motto „Der Kiez kippt“ alarmierte 1999 eine Mieterinitiative aus dem Bereich „Hornstraße“ den Kiez und das Rathaus. Anlass waren zahllose Kündigungen wegen durchgreifender Modernisierungen in mehreren Häusern und durch beginnende Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen. Gefordert wurde Milieuschutz gegen weitere Mieterverdrängungen.

In einem Interview mit dem Kreuzberger Horn (1) versprach Bürgermeister Schulz die Einleitung entsprechender Voruntersuchungen. Er warnte aber vor allzu großen Illusionen über den Milieuschutz als Mittel zur Begrenzung sozial unverträglicher Modernisierungsumlagen: Nach Änderung des Baurechts müssen seit dem 1.1.1998 solche Modernisierungen vorbehaltlos genehmigt werden, die einen üblichen zeitgemäßen Ausstattungsstandard herstellen (u.a. IT, Bad, ZH, zeitgemäße Elt-Installation). Nach seiner Meinung wurde bereits dadurch der Milieuschutz zu einem nahezu zahnlosen Instrument. Der Vorschlag, Umwandlungen in Eigentumswohnungen in Milieuschutzgebieten für 5 Jahre auszusetzen, wurde vom Land Berlin abgelehnt. Dennoch hielt Schulz an der Einführung des Milieuschutzes – auch in verwässerter Form – fest. Grund war der generelle Genehmigungsvorbehalt für bauliche Änderungsabsichten. Damit lässt sich überprüfen, ob die zugelassenen, üblichen Standards und die Durchschnittskosten für vergleichbare Maßnahmen durch die beabsichtigten Änderungen überschritten werden. Bei Überschreitungen können mietwirksame Modernisierungsmaßnahmen an Mietobergrenzen orientiert und gekappt werden, die für das Gebiet festgesetzt werden.

Die Ergebnisse zur Voruntersuchung als Vorrausetzung für den Erlass einer Milieuschutzsatzung lagen Mitte 2000 vor. 2001 folgte der Aufstellungsbeschluss. Die förmliche Festlegung als Milieuschutzgebiet verzögerte sich bis Herbst 2004. Abgewartet wurde ein Urteil des Oberverwaltungsgerichts, das die generelle Kappung modernisierungsbedingter Umlagen durch Mietobergrenzen kippte und klarstellte: Kosten zur Herstellung der üblichen zeitgemäßer Standards sind mit 11% umlagefähig.

Das Milieuschutzgebiet im Karree um die Hornstraße fiel kleiner aus, als es sich die Initiative „Kreuzberger Horn“ ursprünglich gewünscht hatte. Gehofft hatte sie auf den Schutz des ganzen Kiezes zwischen Kanal und Kreuzberg, Mehringdamm und Gleisdreieck/Flaschenhals.

Umwandlung in Wohneigentum – ein „Bombengeschäft“

Der letzte Berichtsentwurf zum Fortbestand des Milieuschutzes im Gebiet „Hornstraße“ liegt seit Februar 2012 vor. 92% der Wohnungen verfügen über einen zeitgemäßen Vollstandard, der überwiegend bereits vor Erlass der Milieuschutzsatzung, vor 2004 hergestellt wurde. Der seit 1999 sichtbar werdende Prozess umfassender Modernisierungen ganzer Objekte diente bereits damals der Vorbereitung ihres Verkaufs in Form von Eigentumswohnungen. Bis 2004 lagen für fast 21% der Wohnungen im Gebiet Abgeschlossenheitsbescheinigungen vor – d.h. Freibriefe für ihren Verkauf als Teileigentum.

Nach 2004 kam der Verkauf von Miet- als Eigentumswohnungen richtig in Schwung. Zuvor glich ihr Anteil im Gebiet noch einem „Fliegenschiss“. Häufig waren damalige Käufer noch identisch mit ehemaligen Mietern, die als Selbstnutzer ihre Wohnung der Spekulation entziehen wollten. Bis 2011 wuchs der Anteil an Eigentumswohnungen im Gebiet auf 28% an. Rechnet man Verkäufe und Angebote aus 2012/2013 hinzu, dürfte ihr Anteil derzeit auf fast ein Drittel des Bestandes angestiegen sein (ca. 800 von 2630 WE). Nur 10% davon werden von Eigentümern selbst genutzt. Der Rest ist vermietet.

Im Schnitt lag die Gebietsmiete für Vollstandardwohnungen in 2011 – nettokalt 5,64/ bruttokalt 7,64 €/qm – bereits um ca. 11% über den Mieten, die die Milieuschutzsatzung als Belastungsgrenzen vorgab. Die Mieten für Eigentumswohnungen lagen im Schnitt nochmals um 10 % darüber und erreichen inzwischen das Niveau von 9 bis über 10 €/qm nettokalt. Angebote von Wohneigentum, frei von Altmietern und modernisiert, liegen derzeit im Gebiet zwischen 2800 bis 4000 €/qm.

Modernisierungsbedingte Mietumlagen und Neuvertragsmieten ohne Mietenbindung haben bereits für sich genommen das Mietniveau nach oben getrieben. Das Umwandlungsgeschäft nach der Methode, ganze Objekte aufzukaufen, aufzuteilen, baulich aufzuwerten und hochpreisig in Form leergezogener Wohnungen zu verkaufen, hat sich zum lukrativen Investitionsfeld für Spekulanten entwickelt. Das Nachfragepotential nach freien topsanierten Wohnungen in Top-Lagen ist groß (noch). Das sind Käufer auf der Suche nach scheinbar krisensicheren Anlagen. Darunter auch Selbstnutzer, die sich das hohe Preisniveau leisten können. Vor allen aber gibt es genügend gutsituierte Haushalte, die bereit sind für gut ausgestattete Wohnungen in begehrten innerstädtischen Lagen höhere Mieten zu zahlen. Dieser Trend verfestigt den Aufwertungsdruck auf das Gebiet und die Verdrängungsgefahr für seine Bewohner.

Aufwertungsdruck und Verdrängungsgefahr verstetigt

Diese Trends haben zur sozialen Entmischung geführt, wie ein Vergleich mit den Ergebnissen der Voruntersuchung aus dem Jahre 2000 verdeutlicht. Damals glich diese Mischung noch dem Bild von einer Drittelgesellschaft, die dicht beieinander lebte.

Nach den letzten Untersuchungen hat sich die Anzahl der armutsgefährdeten Haushalte allein zwischen 2007 bis 2011 auf 7% halbiert. Zählt man zu dieser Einkommensgruppe die Haushalte hinzu, die in unsicheren Erwerbslagen von unterdurchschnittlichen Einkommen leben, dann sind das zusammen 16%. Nach den Ergebnissen der Voruntersuchung betrug ihr gemeinsamer Anteil in 2000 noch nahezu ein Drittel. Dieser Anteil ist heute auf ein Sechstel geschrumpft. Ihr Risiko, auch weiterhin aus dem Gebiet verdrängt zu werden, ist nach Einschätzung des Berichtes besonders hoch. Neuzuzüge finanziell ähnlich gestellter Haushalte sind schon seit langem kaum noch zu verzeichnen.

Zugenommen hat dagegen die Anzahl der Haushalte mit überdurchschnittlich guten bis hohen Einkommen in sicheren Erwerbslagen. Diese Gruppe bildete im Jahre 2000 noch das obere Drittel. Bis heute ist es auf fast die Hälfte angewachsen. Viele davon sind doppeltverdienende Ehepaare mit ein oder mehr Kindern, die aus gutem Grunde überwiegend in den großen, vor allem Vorderhauswohnungen leben. Diese obere Hälfte muss keine Verdrängung aus dem Kiez befürchten.

Das Verdrängungsrisiko reicht aber bis in die Mitte der Bewohnerschaft hinein. Mittelhoch ist es auch für Haushalte mit höherer Qualifikation, aber mit eher unterdurchschnittlichen Einkommen in wenig sicheren Erwerbslagen (23%). Ein geringes Restrisiko trifft den Rest der unteren Hälfte, Haushalte mit zwar sicheren, aber schwankenden Einnahmequellen.

Verdrängungsgefahren, die durch Mieterhöhungen nach Mietspiegel oder als Folge von Neuvermietungen entstehen, lassen sich durch Milieuschutz nicht beeinflussen. Beeinflussbar ist nur im Vorfeld die Herstellung wohnwerterhöhender Merkmale. Nach den Ergebnissen der jüngsten Untersuchung beschränkt sich das bauliche Aufwertungspotential nicht nur auf Bestände mit Teilstandard-Wohnungen, sondern auch auf solche mit Vollstandard. Nur 12% davon verfügen über all die Komfortmerkmale, die eine Luxuswohnung auszeichnet. Ein Viertel der vorhandenen Vollstandard-Wohnungen hat kein einziges solcher wohnwertsteigernden Sondermerkmale und der Rest nur wenige. Also genug Potential, um weitere Objekte nach bewährter Methode auch energetisch auf Top-Niveau nachzurüsten, leerzuziehen und zu verkaufen. Aber der Verkauf bereits modernisierter Bestände lohnt sich auch ohne weitere Investitionen.

Um dem Aufwertungsdruck entgegen wirken zu können, wurde der Milieuschutz für Kreuzberg und Friedrichshain verschärft: keine Luxusmodernisierungen, keine kostenaufwendigen Aufzüge, umfassende energetische Verbesserungen möglichst warmmietenneutral.

Das Umwandlungsverbot in Wohneigentum – das fehlt

Das wirksamste Mittel des Milieuschutzrechtes gegen das Umwandlungsgeschäft fehlt. Dieses Mittel aber können nicht die Bezirke herbeischaffen. Nur die Landesregierungen sind ermächtigt, eine Rechtsverordnung zu erlassen, die die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen für 5 Jahre verbieten kann. Diese wurde von den Landesregierungen in Berlin fast 15 Jahre lang verweigert. Mittlerweile soll eine solche Umwandlungsverordnung auf Senatsebene in Arbeit sein, genaues weiß man nicht. Das Milieuschutzrecht erlaubt der Stadt auch ein Vorkaufsrecht. Dieses Recht kann dazu genutzt werden, die Käufer zu verpflichten, für die Dauer des Milieuschutzes auf Umwandlungen zu verzichten. Die Stadt kann aber auch selber vom Vorkaufsrecht Gebrauch machen, um das Objekt dann auszuschreiben und mit Auflagen weiter zu veräußern – zum Verkehrswert auch an Mietergenossenschaften aus dem Gebiet.

Schlussbemerkung: Verdrängung oder Verarmung

Noch ein Wort zur Verdrängungsgefahr. Es suggeriert, dass es in Berlin noch Räume gäbe, in die Mieter verdrängt werden können. Die Zeiten sind lange vorbei, in der gekündigte Mieter noch in die Nachbarkieze ausweichen konnten. Auch die Reserven am Stadtrand sind längst aufgebraucht oder zu teuer. Eine verbleibende „Alternative“ ist die zunehmende Verarmung durch steigende Mieten bis hin zur Zwangsräumung. Dies scheint für immer mehr Menschen zur grausamen Realität zu werden.

Christian Schmidt-Hermsdorf,  Nachdruck aus dem Kreuzberger Horn Nr.19 vom Frühjahr 2013

Anmerkung 1:  Kreuzberger Horn Nr.2, Sommer 1999, S.27ff: „Welche Chancen bietet der Milieuschutz? Ein Interview mit dem Kreuzberger Bürgermeister Franz Schulz.“