2 Kommentare zu “Sonntägliches Treffen am Bauzaun zur Urbanen Mitte Gleisdreieck”

1. Ein Zusammenhang (“GFZ”) zwischen der Siedlung “Möckernkiez” und den Hochhäusern der geplanten “Urbanen Mitte”

   Zusammenfassung:

   Weil die Genossenschaft Möckernkiez das ihr zustehende maximal zulässige Bauvolumen nicht ausgeschöpft hatte, darf die “Urbane Mitte” mehr Bauvolumen herstellen, z. B. also die Hochhäuser Nummer zwei und drei sehr viel höher bauen. Die beiden jeweils geplant 90 Meter hohen Hochhäuser hätten ansonsten nur jeweils 30 Meter hoch geplant werden dürfen.

   Im Einzelnen:

   Im Rahmen der Veranstaltungen zum 10-jährigen Bestehen des Gleisdreieckparks nahmen zwei Bewohner unserer Siedlung Möckernkiez und ich im Juni 2023 an einer Führung durch den Park mit dem Architekten Norbert Rheinländer teil.

   Er ist über die Geschichte des Parks und der randständigen Bebauung sehr gut informiert, auch durch seine Mitarbeit in der “Bürgerinitiative Westtangente” .

   Als wir auf unserem Rundgang zu unserer Siedlung Möckernkiez kamen, erläuterte er einen Zusammenhang mit der geplanten Bebauung “Urbane Mitte”:

   Weil die Genossenschaft Möckernkiez das ihr zustehende mögliche Bauvolumen nicht voll ausgeschöpft hatte (Stichwort GFZ ) darf die “Urbane Mitte” mehr Volumen bauen, also z. B. höher bauen.

   Norbert schickte mir zwei Dateien:

   – Städtebaulicher Rahmenvertrag aus 2005 ( RahmenV Stand 09.05.2005 (Grundlage RahmenV Endfassung 06.05) Schicke ich auf Anfrage gerne per Mail)

   sowie

   – Textauszüge daraus mit seinen Markierungen (Dito):

   “11. Sicherung des Rahmenvertrages”

   “11.1.1 Eine nach Art veränderte oder Maß verminderte planungsrechtlich zulässige Nutzung
   in einem Baufeld der Vivico soll im Einvernehmen mit Vivico vorrangig in einem anderen
   Baufeld ausgeglichen werden.”

   “11.1.3 Weicht die Bilanz vom Maßstab gemäß Ziff. 11.1.2 erheblich zum wirtschaftlichen
   Nachteil von Vivico ab, hat Vivico das Recht, nach Ablauf von zwei Jahren erneut eine Bi-
   lanz entsprechend 11.1.2 zu verlangen. Weicht auch die zweite Bilanz vom Maßstab gemäß
   Ziff. 11.1.2 erheblich zum wirtschaftlichen Nachteil von Vivico ab, kann Vivico einen Aus-
   gleich entsprechend §§ 42 ff. BauGB verlangen.”

   Das bedeutet hier:

   => Der Möckernkiez hat das ihm genehmigte Bauvolumen (bezogen auf die Geschossflächenzahl GFZ) nicht ausgeschöpft. Deswegen darf die “Urbane Mitte” zum Ausgleich höher bauen als ursprünglich geplant.

   => Diesen o. g. Ausgleich hatte die Vivico verlangt und erhalten.

   Die GFZ der Siedlung Möckernkiez beträgt 1,7 und die gesamte Bruttogeschossfläche (BGFa) des “Möckernkiez” beträgt 68.043 m² ( Chiara Keim, 2022, Seite 8 (Diese Datei maile ich gerne auf Anfrage) ).

   Im Bebauungsplan VI-140e VE vom 26. Januar 2011 heißt es u. a. :

   “3.10 Entwurf des Bebauungsplans VI-140

   Der Bebauungsplan VI-140 sollte die planungsrechtlichen Voraussetzungen für eine städtebauliche Neuordnung des Gleisdreiecks schaffen und als Grundlage für weitere detaillierte Teilbebauungspläne dienen. Im Entwurf des Bebauungsplans VI-140, Stand: Dezember 2007, war im Bereich des Baufeldes Möckernkiez die Festsetzung eines Mischgebietes mit einer GRZ von 0,8 und einer GFZ von 2,5 angestrebt. … “ ( Quelle https://gleisdreieck-blog.de/wordpress/wp-content/uploads/ds2122_vzk_b-planvi-140emoeckernstr-ortsteil-kreuzberg.pdf )

   Meine Berechnungen dazu:

   Hätten wir mit einer GFZ von erlaubten 2,5 statt den tatsächlich realisierten 1,7 gebaut, wäre eine Bruttogeschossfläche (BGFa) von 100.063 m2 statt 68.043 m² möglich gewesen, also 32.020 m2 mehr.

   Weil wir diese 32.020 m2 nicht realisiert haben, darf die “Urbane Mitte” sie zukünftig für ihre Hochhäuser verwenden.

   Das Hochhaus Nummer 2 der geplanten Urbanen Mitte wird mit 90 Metern Höhe (24 Stockwerke) und einer Regelgeschossfläche (RG) von 900 m2 dargestellt ( Quelle https://www.urbane-mitte.de/ueber-uns/ ).

   Das Hochhaus Nummer 3 (90 Meter, 24 Stockwerke, RG 1.000 m2) ist etwas größer als die Nummer 2.

   Zusammen haben sie eine RG von 1.900 m2.

   32.020 m2 entsprechen mithin den obersten 16,8 Stockwerken der beiden Hochhäuser 2 und 3. (32.020 geteilt durch 1.900 = 16,8)

   Mithin:

   Hätte der Möckernkiez die ihm maximal zustehende GFZ von 2,5 ausgeschöpft, dürften z. B. die Hochhäuser 2 und 3 der Urbanen Mitte nur jeweils 7 bis 8 statt 24 Stockwerke haben.

   Wären dann nur jeweils etwa 25 bis 30 Meter hoch statt den nun projektierten 90 Metern.

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   1. Sehr geehrter Herr Wettig,

      auf dem Baufeld der Urbane Mitte Süd soll die Geschossflächenzahl 5,1 betragen, auf dem Baufeld der Urbanen Mitte Nord sollen es 4,4 sein, obwohl im städtebaulichen Vertrag von 2005 eine Geschossflächenzahl von 3,5 festgelegt worden war. Die soll nun überschritten werden. Das hängt aber nicht mit der geringeren baulichen Ausnutzung im Möckernkiez und den anderem Baufeldern zusammen. Hier der Link zu den drei Ergänzungsvereinbarungen zum städtebaulichen Vertrag, in denen es immer um die Bilanzierung der Baumassen ging.

      https://fragdenstaat.de/anfrage/ergaenzungsvereinbarungen-zum-staedtebaulichen-rahmenvertrag-gleisdreieck-von-2005/

      Aus den Bilanzen ist ablesbar, dass auf den Baufeldern Möckernkiez, Yorckdreieck und Flottwellstraße weniger gebaut wurde, als ursprünglich im Vertrag vorgesehen war. Im Möckernkiez sind es 1,7 statt 2,5, im Yorckdreieck 0,5 statt 4, an der Flottwellstraße 2,4 bzw. 2,9 statt 3 – ohne dass dafür ein Ausgleich an anderer Stelle verlangt wurde. Die Projektträger hatten selbst gemerkt, dass die Vorstellungen aus dem städtebaulichen Vertrag überzogen waren. Die Projektträger haben freiwillig die Baumassen reduziert und Verzichtserklärungen unterschrieben.

      Bei der Urbanen Mitte ist es nun genau umgekehrt.

      Im Vertrag von 2005 heißt es: die Bruttogeschossfläche ergibt sich aus dem Nettobauland multipliziert mit der Geschossflächenzahl von 3,5. Das Nettobauland wurde damals auf 34.000 m² geschätzt. Die Multiplikation mit 3,5 ergibt 119.000 m² Bruttogeschossfläche. Nun hat sich das Nettobauland jedoch als viel kleiner herausgestellt.

      Laut Grundbuchauszug ist das Grundstück der Urbane Mitte nicht 4,5 ha, sondern nur 42.630 m² groß. Davon entfallen 15.066 m² auf die BVG, die quasi als Beifang in den Netzen der Investoren gelandet ist.
      Vom Rest, also 27.564 m² sollen laut Bebauungsplanung 16.319 m² bebaut werden. Die nicht bebaubaren Flächen innerhalb der 27.564 m² sind der Rettungsplatz der Fernbahn einschließlich Zufahrt, der nicht bebaubare Tunnel der S1 und S2, notwendige Abstände zu den Einrichtungen der BVG, Flächen für die geplante S21, die interne Erschließung des Baufelds und der Verbindungsweg zwischen Ost- und Westpark.
      Das Nettobauland ist also wesentlich kleiner als im Jahr 2005 gedacht. Nehmen wir an, es liegt bei 24,000 m². Daraus ergibt sich multipliziert mit 3,5 eine Bruttogeschossfläche von 84.000 m². Also 35.000 weniger als jetzt geplant!
      Investor, Bezirk und Senat haben sich jedoch verständigt – abweichend vom Wortlaut des Vertrags – an 119.000 m² Bruttogeschossfläche festzuhalten.

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