Planungsrechtliche Bewertung

B-Plan Gleisdreieck Urbane Mitte Süd VI-140 cab: Bedenken zur öffentlichen Auslegung, Februar 2021

Gastbeitrag von Rainer Bohne

„Bauleitpläne sollen eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung, die die sozialen, wirtschaftlichen und umweltschützenden Anforderungen auch in Verantwortung gegenüber künftigen Generationen miteinander in Einklang bringt, und eine dem Wohl der Allgemeinheit dienende sozialgerechte Bodennutzung unter Berücksichtigung der Wohnbedürfnisse der Bevölkerung gewährleisten.“ (Baugesetzbuch §1, Absatz 5)

Es stellt sich die Frage, ob dieses Ziel mit dem Bebauungsplan und dem bisherigen Verfahren erreicht wird.

Auf Seite 101 der Begründung wird ausgeführt,

„Ziel des Bebauungsplans ist es, die planungsrechtlichen Voraussetzungen für zwei Kerngebiete sowie eine private Erschließung zu schaffen. Die Planungen sind Teil eines neuen Stadtquartiers mit Kerngebietscharakter am Park am Gleisdreieck.“

Und weiter:

„Zur Entwicklung einer dem Ort angemessenen städtebaulichen und architektonischen Qualität wurde 2015 für die gesamte ‚Urbane Mitte‘ ein städtebaulich-architektonischer Wettbewerb durchgeführt. Die Eingangsparameter für den städtebaulich-architektonischen Wettbewerb sahen mindestens 100.000 m2 bis maximal 111.000 m2 Neubau Geschossfläche vor. Die Architekten kamen übereinstimmend zu dem Ergebnis, dass dies nur durch Hochhäuser umgesetzt werden kann. Grundlage dafür ist der städtebauliche Rahmenvertrag 2005.“

Die hier in Kürze wiedergegebene Zusammenfassung weist darauf hin, dass zunächst 2005 ein städtebaulicher Rahmenvertrag abgeschlossen wurde, der allerdings von planungsrechtlich falschen Voraussetzungen ausging und das Gebiet als § 34er Gebiet klassifizierte. Aus dieser falschen planungsrechtlichen Einschätzung wurde eine Bebaubarkeit als Kerngebiet abgeleitet. Und trotz der mittlerweile genaueren planungsrechtlichen Bewertung der Fläche, wurden im Wettbewerbsverfahren Quadratmeterzahlen zur Ausnutzung des Bodens vorgegeben, die dann nur in einer hohen Dichte und insbesondere durch Hochhäuser zu generieren waren. Diese Vorgaben bedingten, dass zum einen das Gebiet als Kerngebiet mit einer hohen GFZ ausgewiesen werden musste und zum anderen, dass die Nutzung weitgehend auf Büronutzung und einen geringen Einzelhandelsflächenbesatz sowie Vergnügungsstätten beschränkt werden musste.

Die Ausweisung als Kerngebiet kann nicht mit dem FNP begründet werden, da dieser eine Gemischte Baufläche M2 mit einer mittleren Dichte vorsieht und ein realer baulicher Zusammenhang mit Kerngebietsflächen am Potsdamer Platz aufgrund der zerschneidend wirkenden Infrastruktur nicht herzustellen ist. Es handelt sich also eher um ein gewerblich geprägtes Inselgebiet.

Die dem Wettbewerb zugrundegelegte GFZ von 3,5 entspricht nicht einer mittleren Dichte, die gemäße Darstellung im geltenden FNP verbindlich sein sollte, geschweige denn die hier erreichte GFZ von 4,4. Grundsätzlich ist infrage zu stellen, dass die Ausweisung als Kerngebiet planungsrechtlich sinnvoll und geboten ist. Die Umgebung ist bislang nicht kerngebietstypisch, es handelt sich vor allem um ein Parkgebiet, weitläufige kulturelle Nutzungen und Gewerbenutzungen.

Die Berliner Traufhöhe wird in der Umgebung eingehalten. Die Ausweisung eines Kerngebietes ist hier völlig untypisch und für eine Büronutzung nicht erforderlich. Einziger Grund für die Ausweisung als Kerngebiet ist die beabsichtigte Zulassung von Vergnügungsstätten und die Rechtfertigung einer besonders hohen Grundstücksausnutzung. Allerdings fehlen hierfür die städtebaulichen Gründe, die ein Überschreiten der Orientierungswerte des § 17 BauNVO rechtfertigen. Durch die nicht gebietstypische Ausweisung als Kerngebiet werden bodenrechtliche Spannungen erzeugt, die erhebliche Auswirkungen auf den umgebenden Bestand haben werden. Genau dies aber soll durch die Aufstellung eines B-Plans vermieden werden (§1BauGB).

Art der baulichen Nutzung

Die Ausweisung als Kerngebiet im B-Plan VI-140cab wird aus dem Gesamtkonzept für die Urbane Mitte hergeleitet und nicht für das B-Plangebiet selbst. Werden Teile der anderen B-Plangebiete nicht entsprechend festgesetzt, so ergibt sich ein Fremdkörper in der Art der Nutzung für die Umgebung mit erheblichen bodenrechtlichen Auswirkungen auf die Umgebung. Wie auf Seite 214 der Begründung ausgeführt, sollen die B-Pläne parallel bearbeitet und festgesetzt werden.

„Sollte der Bebauungsplan VI-caa nicht wie vorgesehen festgesetzt werden, so könnten diese Flächen nach § 34 BauGB entwickelt werden.“

Dem B-Plan VI-140cab kommt damit eine Schlüsselfunktion zu, denn nach dessen Festsetzung ändern sich die Bedingungen für eine Beurteilung nach § 34 für das Gebiet des B-Plans VI-140caa entscheidend.

„Vorgesehen sind – im Sinne eines urbanen Quartiers – Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude, Einzelhandel, Gastronomie, Beherbergungsgewerbe und in eingeschränktem Umfang auch Vergnügungsstätten. Sonstige nicht wesentlich störende Gewerbebetriebe sollen ebenso zulässig sein wie Anlagen für kirchliche, kulturelle (z.B. Museum und Bibliothek), soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke.“ (Seite 112 Begründung zum Bebauungsplan)

Und weiter:

„Diese Nutzungsverteilung wird jedoch nicht festgesetzt. Um im Rahmen der weiteren Projektentwicklung auf Marktveränderungen reagieren zu können, sind die benannten Nutzungen überall zulässig. Es ist weder die Festsetzung einer horizontalen, noch eine vertikalen Nutzungsgliederung vorgesehen. Eine Ausnahme bilden die Einzelhandelsbetriebe.“ (Seite 113 Begründung zum Bebauungsplan)

Während im Weiteren ausführlich auf die Einzelhandelsgutachten eingegangen wird, liegen keine Aussagen zu der Büroflächenentwicklung oder den Sport- und Vergnügungsstätten vor. Die ausnahmsweise Zulässigkeit von Diskotheken wird nur durch das Gebot der Verhältnismäßigkeit eingeschränkt. Da andererseits argumentiert wird, dass das Gebiet insbesondere auch touristischen Nutzergruppen dienen soll, ist eine Ausweitung von Vergnügungsstätten in weiterer Form neben den Diskotheken, wie Bars, Clubs usw. nicht ausgeschlossen, sondern anscheinend sogar erwünscht. Die Probleme, die sich daraus für die ansässige Bevölkerung, insbesondere auch für die Nutzer des angrenzenden Parks durch Drogen- und andere Kriminalität ergeben, werden nicht ausreichend berücksichtigt. Ein kriminologisches Gutachten zu diesem Standort fehlt. Zu einer möglichen Ausweitung der beabsichtigten Sportnutzungen und ihrer wirtschaftlichen Tragfähigkeit wird keine Aussage getroffen.

Fazit: Die Ausweisung als Kerngebiet folgt nur den nicht als städtebauliche Begründung anzusetzenden Vorgaben aus dem städtebaulichen Rahmenvertrag und dem Wettbewerbsergebnis. Durch diese Setzung und die dort vorgegebenen Dichten blieb nur die Ausweisung als Kerngebiet, da Wohnen aufgrund der Lärmbelastung nicht möglich ist. Während die Planungspraxis fordert und dies auch in den BauGB-Novellierungen ihren Eingang findet, dass in Kerngebieten zukünftig Wohnen zulässig sein soll, um hier gerade die angestrebte „Urbanität“ von Kerngebieten zu erhöhen, wird hier ein relativ monofunktionales Büronutzungsgebiet ausgewiesen, das seine „Urbanität“ durch Vergnügungsstätten und Sport- und sonstige Freizeitnutzungen erhalten soll.

Dies entspricht nicht dem Leitbild der „nutzungsgemischten Stadt“, wie es des öfteren in der Begründung genannt wird (z.B. 4.7). Da keinerlei Untersuchungen zum Büroflächenbedarf, Sport und Freizeiteinrichtungsbedarf vorliegen wurden keinerlei Festsetzungen zur horizontalen oder vertikalen Gliederung unternommen. Dies deutet darauf hin, dass es nicht in erster Linie um die nachhaltige städtebauliche Entwicklung des Gebietes geht, sondern um die Einhaltung von Zusagen an die Bodeneigentümer.

Maß der Baulichen Nutzung

Die Dichte von bis zu einer GFZ von 4,1 (bzw. bis zu 5,1) wird allein aus dem Wettbewerbsergebnis hergeleitet, nicht aus der Gebietstypik und den Begebenheiten vor Ort. Die Überschreitung der Obergrenzen des § 17 BauNVO ist aus städtebaulichen Gründen möglich, wenn die Überschreitung ausgeglichen wird und nachteilige Auswirkungen auf gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse vermieden werden. Im Kapitel 3.2.4.5 werden die Gründe, die für eine Überschreitung der Obergrenze dargestellt. Diese sind aber nicht als ausreichend und durchgreifend zu bewerten.

Gesamtplanerischer Kontext: Aus der Darstellung des Gesamtkontextes wird nur deutlich, dass aufgrund der Lage des B-Plangebietes eine städtebauliche Betonung erfolgen sollte. Dass dies als Kerngebiet mit einer so hohen Nutzungsdichte erfolgt, wird wiederum aus dem Wettbewerb hergeleitet, der insgesamt eine „Skyline“ am östlichen Parkrand vorsieht. Dabei ist zu beachten, dass das Gebiet des B-Plan VI-140cab den südlichen Abschluss der geplanten Gesamtbebauung bildet und damit die Gefahr birgt, dass bei einer Verzögerung oder Verhinderung der anderen BPläne der Urbanen Mitte, hier ein Torso als Fremdkörper entsteht.

Nutzungskonzept: Es wird ein Fehlen innerstädtischer Büroflächen angenommen und mit einer geringen Leerstandsquote eines Marktteilnehmers argumentiert. Ein solches interessensgeleitetes Gutachten eines Marktteilnehmers ist nicht geeignet, um objektive Werte zu ermitteln. Es fehlt ein unabhängiges Gutachten zur Büroflächennachfrage im allgemeinen und im besonderen an diesem Ort und zu den zu erwartenden Vermietungspreisen. Dazu kommt, dass nachhaltige und zukunftsfähige Untersuchungen zur Entwicklung des Büroflächenmarktes fehlen. So ist zu beachten, dass es gerade auf diesem Markt zu größeren Veränderungen kommt, weil durch zunehmende Digitalisierung Büroflächen außerhalb der bisherigen Standorte, seien es Home-office oder Mobile office Arbeitsplätze oder aber Verlagerungen aus der Stadt heraus erfolgen. Dies ist insbesondere derzeit aufgrund der Corona-Pandemie beschleunigt zu verfolgen. Der Markt an Büroflächen wird möglicherweise erheblich schrumpfen bzw. die Nachfrage nach Flächen sinkt. Obwohl die meisten derzeitigen Büroflächen längerfristig vermietet sind, ist der Leerstand bis Ende 2020 bereits auf 3,1 % angestiegen. Dies wird sich insbesondere auf Lagen mit hohen Neubaumieten und dort erst recht auf Hochhäuser auswirken.

Obwohl die bauliche Gestalt und Figur – anscheinend aufgrund eines Wettbewerbsverfahren des Senats – als vorgegeben angenommen wird und verbunden mit der Hochhauserlaubnis auch eine hohe Grundstücksausnutzung geplant ist, findet man in den ansonsten sehr umfangreichen Vorbereitungsunterlagen, keine grundstücksbezogene Abschätzung, ob die geplanten Nutzungen an diesem Standort und eine großflächige „Sportnutzung“ angesichts hoher Bau- und Mietpreise überhaupt wirtschaftlich darstellbar sind.

Dieses Vorgehen des Planungsgebers ist sehr mutig, denn eine Zurückhaltung in der Frage der Grundstücksnutzung bei gleichzeitiger Erlaubnis einer hohen Grundstücksausnutzung kann ein Danaer Geschenk sein, das gerade angesichts eines sehr kritisch zu betrachtenden Grundstücksmarkts keineswegs zu den erwünschten Resultaten führen muss.

Da der Bezirk gerade beim ganz in der Nähe befindlichen ehem. Postscheckamt, das über einen herausragende städtebauliche Lage direkt an zwei U-Bahnstrecken verfügt, seine Erfahrungen mit Eigentümern gesammelt hat, die eben kein Interesse an der Vermarktung vorhandener Büro und Dienstleistungsflächen hatten, erstaunt der planerische Wille in einer stadträumlich schlechter erschlossenen Lage ein weiteres Hochhaus planungsrechtlich festsetzen zu wollen. Dass sich der Bezirk mit einer auch für die Öffentlichkeit wenig verständlichen Umwandlungsdebatte von Büroflächen in Wohnraum konfrontiert gesehen hat, um dann am Ende festzustellen, dass Eigentümer nur am spekulativen Verkauf interessiert waren, sollte zum Denken anregen.

Wenn es auch an diesem Standort – anlässlich der immer stärker in Erscheinung tretenden Grundstückspekulation – darauf ankäme, direkt an Nutzungen interessierte Eigentümer zu motivieren, in den Planungsprozess einzutreten, stellt sich die Frage, ob das bisherige Vorgehen zureichend ist.

Die gesamte Planung ist angesichts der Verwerfungen auf dem Grundstücksmarkt auch dahingehend zu untersuchen, ob

  1. Büro- und Dienstleistungsnutzungen zwingend erreicht werden können oder Beherbungsbetriebe erwünscht sind
  2. Das Angebot der „Nutzungsmischung“ derart von dem jeweiligen Eigentümer ausgelegt werden kann, dass bodenrechtliche Spannungen und eine äußerst schwierige Immissionsausbreitung durch das Projekt zu befürchten ist.

Im Endeffekt können mit dem „Angebotsbebauungsplan“ eine zweigeschossige Diskothek oder andere „Vergnügungsstätten“ mit einer Fläche von ca. 6000qm und einer großzügigen Tiefgarage realisiert werden – ohne dass das städtebauliche Konzept zwingend umzusetzen wäre, da es keinerlei Bindungen hinsichtlich einer zwingend zu realisierenden Gebäudehöhe gibt.

Aus der Begründung ist zu entnehmen, dass planerische Konflikte durchaus gesehen und benannt werden. Es wird aber kein Versuch der Analyse und Konfliktbewältigung unternommen:

„Die Kerngebiete sind durch die Nähe zum U- und geplanten S-Bahnhof Gleisdreieck für die Ansiedlung von Vergnügungsstätten prädestiniert. Kerngebietstypische Vergnügungsstätten haben einen überörtlichen Einzugsbereich und sollen für ein größeres und allgemeines Publikum erreichbar sein. In der ‚Urbanen Mitte‘ soll jedoch kein Bahnhofsviertel entstehen. Mit der Ansiedlung von Vergnügungsstätten können Beeinträchtigungen des Stadtbildes verbunden sein.
Auch ist das Verhalten der durch die Vergnügungsstätten animierten Besucher im Allgemeinen nicht zu verhindern oder zu unterbinden. Der Ziel- und Quellverkehr überwiegend in den Abend und Nachtstunden gehört ebenfalls dazu. Ferner können Vergnügungsstätten zu einer Verdrängung von erwünschten Nutzungen führen, da sie – auch aufgrund längerer Öffnungszeiten – oftmals höhere Mieten zahlen können.“ (S.119 B-Plan Begründung)

Fazit: Die aufgeführten Begründungen rechtfertigen nicht die Ausweisung als Kerngebiet mit vorwiegender Büronutzung. Die Behauptung, dies könne nur mit der Überschreitung der Obergrenzen erreicht werden ist nicht begründet. Eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung ist im Gegenteil auch mit einer geringeren baulichen Dichte möglich. Argumentiert wird, dass die „Problemlage im Plangebiet und die vielen öffentlichen Belange, die zu berücksichtigen sind, die Dichte rechtfertigen“. Das Gegenteil müsste mittels eines B-Planes erreicht werden, nämlich eine der Problemlage des Gebietes angepasste Entwicklung, die die öffentlichen Belange mit den privaten in Einklang bringt. Würde man die Dichte des Gebietes verringern, würden die Problemlagen leichter zu lösen sein und städtebauliche Spannungen würden verringert.

Rainer Bohne, 4.2.2021

Ein Kommentar zu “B-Plan Gleisdreieck Urbane Mitte Süd VI-140 cab: Bedenken zur öffentlichen Auslegung, Februar 2021

  1. Hervorragender Beitrag und sehr empfehlenswerte Lektüre! Als Laie musste ich mir etwas Zeit für das Lesen und Verstehen nehmen, aber jede Sekunde hat sich gelohnt. Ich verstehe jetzt wesentlich besser, was die Umsetzung dieses völlig irrsinnigen Bebauungsplans alles nach sich ziehen könnte. Ein städtebauliches Desaster.

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